O pêndulo da Justiça parece lentamente voltar-se para a direção dos proprietários e locadores de imóveis. Depois de anos de vacas-magras, em que sofreram penúrias e o fel amargo dos aflitos, inconformados com o teor de decisões que desafiavam o texto explícito da lei, arestos de juízes singulares e tribunais superiores mostram que ainda há esperança para quem ousou alugar ou vender seu imóvel.
Referimo-nos, mais especificamente, ao problema da exoneração da fiança, em contratos de locação de imóveis prorrogados compulsoriamente (pela lei!) por prazo indeterminado. Pegos de surpresa, locadores nunca se conformaram com a liberação dos fiadores por força judicial.
Quatro decisões do Tribunal de Alçada do Paraná indicam, quem sabe, uma nova tendência jurisprudencial.
O primeiro acórdão é da lavra do juiz Ronald Schulman e diz o seguinte (coração da ementa): “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. A garantia prevalece, por força do art. 39, se do contrato de locação ou da própria garantia, não figurar cláusula em contrário, limitando o prazo, até efetiva restituição.” (apelação cível 0194164/4) O artigo citado é da Lei do Inquilinato (8.245/91).
O segundo aresto, relatado pelo juiz Antônio Martelozzo, reafirma o entendimento, ao proclamar: “Respondem os fiadores pelas obrigações decorrentes da fiança até a efetiva entrega das chaves, se assim consta do contrato de locação, ainda que o prazo haja sido prorrogado, quando haja previsão expressa de renúncia ao direito de exoneração da fiança, a teor do art. 1.500 do Código Civil.” (acórdão 159.492-1)
O terceiro decisório, encabeçado pelo juiz Prestes Mattar, manifesta idêntica posição, dizendo: “O fiador do contrato de locação se compromete expressamente a garantir o pagamento dos aluguéis e encargos até a entrega das chaves, mesmo após a expiração do prazo inicial, se o contrato foi prorrogado indeterminadamente, vez que tal possibilidade resta consignada expressamente na avenca.” (acórdão 142767200)
Mais recentemente, os integrantes da Primeira Câmara Cível do TA do Paraná entenderam inaplicável a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (que exonera o fiador no caso de locação por prazo indeterminado). O acórdão lavrado pelo juiz Hayton Lee Swain Filho deixa bem claro que: “Nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado, a responsabilidade do fiador permanece durante a prorrogação contratual, em face da interpretação restritiva ao pacto de fiança, introduzido no contrato de locação, tendo em vista a anuência do fiador com a cláusula prevendo que a sua responsabilidade se estende até a entrega das chaves. Inaplicabilidade da súmula 214 do STJ.” (apelação cível 238.296-1).
Existem, naturalmente, dezenas de outras decisões desfavoráveis aos locadores, em todos os estados e colegiados judiciais, que, se continuassem no mesmo diapasão, certamente acabariam por extinguir o instituto da fiança locatícia.
A batalha ainda não está ganha. Mas os primeiros sinais da alvorada já se fazem sentir. Toda tempestade começa com ventos suaves. Um juiz, e depois outro, e outro, mudam o rumo da história.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
