Síndicos e administradores de condomínio de todo o país receberam com regozijo a notícia de que o Tribunal de Justiça de Minas Gerais condenou um condômino inadimplente a pagar “juros de 10% ao mês” sobre as taxas atrasadas há quase dois anos. A sentença, já transitada em julgado, seria a primeira a aplicar o novo Código Civil, que prevê a possibilidade de os condôminos convencionarem os juros moratórios a serem cobrados dos inadimplentes (art. 1.336, § 1º).
Antes que a alegria se transforme em grande frustração, aqui de nosso canto, alertamos os mais afoitos para que não vão com muita sede ao pote. No caso específico da decisão do TJMG, aparentemente todos os fatores correram a favor do condomínio. Tanto o juiz quanto os desembargadores, como antes deles os condôminos, entenderam que o devedor deve arcar com “juros de mercado para corrigir as mensalidades de condomínio atrasadas”.
Somos intransigentes defensores dos condomínios do país, instituição que reverenciamos como das mais inteligentes e que mais benefícios trouxe ao nosso homem urbano. Mas, acreditamos que o bom senso deve sempre prevalecer. O fato de os “juros de mercado” do país estarem na faixa de 8 a 12% ao mês (para pessoas físicas com pouco lastro) não dá guarida moral à cobrança de juros de igual calibre de condôminos inadimplentes. Na pior das hipóteses, o devedor deveria pagar os mesmos juros que o condomínio foi obrigado a pagar ao banco em função de empréstimo feito para obter o dinheiro necessário à quitação das contas do edifício. Caberia, nesta hipótese, ao síndico diligenciar para conseguir empréstimos com o menor percentual de juros possível.
Infelizmente, o legislador que aprovou o novo Código Civil cometeu duplo ato falho, ao tratar de multa e juros, a nosso ver. De um lado, reduziu a multa por inadimplência de “até 20%” (cabia à assembléia fixar o percentual exato) para multa de “até dois por cento” sobre o débito, ficando evidente, pela manutenção da palavra “até”, que houve erro datilográfico: de ´até 20%´ para ´até 2%´ para ´até dois por cento’, como já analisamos em outra oportunidade. De outro lado, o legislador deixou em aberto o campo de incidência dos juros, sem estabelecer qualquer limite à ação dos condôminos.
Os primeiros a comemorar a notícia de que o “condomínio pode cobrar juros de 10% ao mês” apressaram-se em dizer que “o problema da inadimplência vai ser resolvido” ou que “a aplicação de juros de mercado é que pode salvar os condomínios da falência”. Mesmo que outros tribunais estaduais e superiores confirmem o mesmo entendimento e que condomínios de todo o país modifiquem suas convenções para permitir a aplicação de juros elevados (de mercado ou equivalentes aos da conta devedora do condomínio), o problema da inadimplência não será resolvido tão facilmente.
Os números mostram que a redução da multa de 20% para dois por cento só aumentou a inadimplência em cerca de cinco pontos percentuais, passando de 20 para 25%, segundo a Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Houve um acréscimo no número de inadimplentes eventuais, para os quais é preferível não sacar do cheque especial, deixando atrasar o rateio das despesas condominiais por algum tempo. O número de devedores crônicos, todavia, permaneceu praticamente o mesmo. E assim continuará, quer os juros cobrados sejam de cinco, 10 ou 15% ao mês.
Portanto, caros síndicos, “devagar com o andor, que o santo é de barro”.
