O locatário que não exige vistoria de entrada no imóvel sujeita-se à presunção de que o recebeu em perfeito estado de conservação; cabe ao locador, porém, provar na ação de indenização que os danos causados decorrem do mau uso e conservação do imóvel.
Em síntese, foi o que decidiu a 7a Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, em apelação sem revisão (624.742-0/3) relatada pelo juiz Paulo Ayrosa, em que se vê nitidamente que houve negligência tanto do inquilino (ao ingressar no imóvel) como do senhorio (ao propor a ação), motivo porque seus fundamentos devem ser bem apreciados por quem atua no mercado imobiliário.
O acórdão tem duas ementas. A primeira trata da vistoria inicial: “Entregue o imóvel para a locação, por força do disposto no art. 22, inciso I, da Lei n. 8.245/91, presume-se que este se encontrasse em perfeito estado de conservação. Em razão direta desta presunção legal é que, no mesmo artigo, em seu inciso V, há referência à, caso o locatário solicite, obrigação de fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com referência expressa a eventuais defeitos existentes.’
A segunda aplica-se à prova: “Somente são indenizáveis os danos causados pelo locatário decorrentes do mau uso e conservação do imóvel, aferíveis pelas provas dos autos e, diante da sua ausência, delas não se desincumbindo os autores, nos termos do art. 333, I, do CPC, improcedente a ação.”
Lembra o relator que a ação de cobrança foi proposta pelos proprietários contra os fiadores, sob a alegação de que o locatário danificou o imóvel locado, fato constatado quando da desocupação e entrega das chaves, conforme orçamentos trazidos com a inicial. Não houve vistoria prévia no imóvel para que se constatasse seu estado de conservação quando do ingresso do locatário; tampouco houve laudo de vistoria no encerramento do vínculo locatício.
Errou o inquilino ao não solicitar as vistorias. Enfatiza o juiz Paulo Ayrosa: “É o locatário que, ao contratar a locação do imóvel e constatando não estar este em perfeito estado de conservação, deve se acautelar, exigindo uma vistoria prévia ao seu ingresso no imóvel a fim de que, no futuro, não possa ser por eles responsabilizado e que quando [sic] à esta não paire dúvida.” No original, o magistrado grifa a maioria de suas palavras. Também cita jurisprudência do TA de São Paulo que corrobora sua assertiva.
Todavia, o autor da ação não foi beneficiado com tal entendimento, porque deixou de fazer as provas necessárias. Na inicial, refere-se o locador apenas a danos e estipula seu valor, “sem descrevê-los adequadamente, de molde a propiciar a defesa por parte dos apelados, fiadores da locação”, esclarece o relator. Houve mera juntada de recibos e notas fiscais, de mão de obra e aquisição de materiais, “sem que houvesse comprovação de quais danos foram causados pelo locatário e que seriam de responsabilidade dos fiadores”.
Não tendo havido vistorias, nem perícia judicial, a possibilidade de indenização pelos danos causados ao imóvel em decorrência de seu mau uso e conservação ficou apenas no plano da possibilidade jurídica. A apelação foi julgada improcedente, por unanimidade. Votaram com o relator os juízes Antonio Rigolin e Willian Campos.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
