Do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo têm saído decisões paradigmáticas em assuntos de interesse do mercado imobiliário. A que noticiamos a seguir, proferida em agravo de instrumento (n. 810.477-0/2, voto n. 2774), resolve de maneira clara e precisa controvérsia sobre a retenção do imóvel por benfeitorias feitas por sublocatário não reconhecido pelo senhorio.
A ementa é longa, mas diz tudo. Na íntegra:
“Locação – Retenção por benfeitorias – Despejo já executado – Tutela antecipada indeferida – Agravo de instrumento – A sublocação não consentida constitui infração de obrigação legal, que não pode gerar para o ocupante indevido qualquer proteção especial, aí incluído o direito à retenção – O direito de retenção pressupõe elementos essenciais à sua existência, dentre os quais o primeiro é a detenção legítima de coisa – Ora, a sublocação não consentida, como é o caso, transforma o sublocatário em intruso, em clandestino, sem qualquer direito à posse, como reiteradamente vem decidindo esta Corte – Daí decorre que o sublocatário não consentido, como clandestino e intruso, não tem direito à retenção, devendo buscar somente a indenização pelas benfeitorias em ação própria contra quem de direito – Agravo de instrumento não provido.”
Esclarece o relator, juiz Romeu Ricupero, tratar-se de ação de retenção de imóvel por benfeitorias com pedido de tutela antecipada, com o objetivo de permanecer no imóvel, com amparo no artigo 1.219 do novo Código Civil, que assegura ao possuidor o direito de retenção do imóvel até que se efetue o pagamento das benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. O juiz indeferiu o pedido porque a ação fora movida após o oficial de justiça ter feito o despejo com a entrega das chaves.
O agravante alegou que agiu de boa-fé, tendo despendido mais de 300 mil reais na reforma do imóvel, por força de contrato que lhe daria a posse da loja e a sub-rogação nos direitos do locatário, sem ter tomado conhecimento de que havia uma ação de despejo em andamento. Disse ainda que o locador tinha conhecimento de que o sublocatário é que estava efetuando as reformas, e que por isso a retenção do imóvel é legítima e a posse deve ser-lhe entregue.
Em seu relatório, o relator Romeu Ricupero afirma ser irrelevante o fato de o despejo já ter sido ou não executado, porque “ainda que o despejo não tivesse sido realizado (…) a sublocação não consentida constitui infração de obrigação legal, que não pode gerar para o ocupante indevido qualquer proteção especial, aí incluído o direito à retenção”. Cita lição de Arnoldo Medeiros da Fonseca, para quem o direito de retenção pressupõe ‘elementos essenciais à sua existência, dentre os quais o primeiro é a detenção legítima de coisa, que se tenha obrigação de restituir’.
Sobrou ao sublocatário-agravante o direito de buscar as indenização pelas benfeitorias em ação própria contra quem de direito.
No caso em tela, apesar das circunstâncias favoráveis ao sublocatário, quem saiu vitorioso foi o proprietário do imóvel. É mais um indício de que seus anos de descrédito perante a Justiça, em que parecia que perdia todas, são coisa do passado. Esperamos que sim.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
