A morosidade da Justiça tem levado as lideranças do mercado imobiliário a buscar alternativas para a solução de conflitos entre proprietários, inquilinos e administradoras. Um desses instrumentos são as câmaras de mediação e arbitragem, previstas pela Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996.
Fundada em 26 de novembro de 1997 com o apoio do Secovi-PR, a Câmara de Mediação e Arbitragem do Paraná atua desde então como foro alternativo das pendências da área imobiliária, com relativo sucesso, já tendo resolvido dezenas deles. Sua grande vantagem é o custo e a rapidez, ambos mais vantajosos do que a Justiça comum.
Para que o resultado da Câmara seja mais expressivo é necessário, entretanto, que haja uma maior divulgação e aceitação da cláusula compromissória, a ser inserida nos contratos de locação, de opção de venda e de compromisso de alienação de imóveis, pela qual as partes elegem como foro privilegiado os procedimentos da Lei de Arbitragem.
Para que a cláusula compromissória tenha plena validade e não seja, amanhã, contestada pela parte que provocar a quebra do contrato, é preciso que se dê aos contratantes (especialmente inquilinos e adquirentes de imóveis) total liberdade para optarem – ou não – pela cláusula especial. Não basta inseri-la e fazer constar que as partes livremente escolheram tal ou qual câmara de arbitragem. É fundamental que haja prova inequívoca de que sua utilização não foi imposta.
Tanta cautela tem sua razão no disposto no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90), o qual dispõe nos seguintes termos: “Art. 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) VII – determinem a utilização compulsória da arbitragem;”. Como se vê, diante da força do CDC em nossa sociedade, será inócua qualquer tentativa de obrigar o locatário a aceitar uma condição que não queira.
Nesse sentido, a cláusula sobre a eleição do foro deverá ser redigida mais ou menos da seguinte forma:
“Cláusula X: As partes resolvem, de comum acordo, eleger o foro a seguir assinalado:
( ) Fica eleito o foro da Comarca de X para dirimir qualquer conflito a respeito das cláusulas e condições pactuadas neste contrato, com privilégio sobre quaisquer outros.
( ) Cláusula Compromissória: Qualquer conflito ou litígio originado do presente contrato, inclusive no tocante a sua interpretação ou execução, será definitivamente resolvido por arbitragem, de acordo com a Lei n. 9.307, de 23 de setembro de 1996 e com o regulamento de arbitragem da Câmara de Mediação e Arbitragem X, o qual leram, rubricaram e conhecem, concordando, especial e expressamente, com os termos desta cláusula compromissória.”
Para maior certeza, seguem-se as assinaturas das partes logo após a cláusula escolhida, independente das assinaturas do próprio contrato. Uma cópia do regulamento de arbitragem deverá ficar de posse de cada parte, com as rubricas da outra.
O mais importante de tudo será o esclarecimento que locador e locatário deverão receber da administradora sobre o funcionamento, vantagens e desvantagens da opção pela arbitragem. Se receberem informações honestas e sinceras, haverá uma verdadeira escolha, que certamente não será impugnada na hora crítica da resolução do conflito.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
