Numa época de baixa demanda no setor de locação de imóveis, o interesse maior dos proprietários é o de manter em vigência os contratos com os inquilinos. Talvez em função disso, observamos que em muitas cidades brasileiras houve uma tendência de aumentar o valor da multa contratual para o caso de descumprimento de qualquer de suas cláusulas, mas sobretudo para desestimular a desocupação precoce, antes do termo pactuado.
Em Curitiba, por exemplo, o valor da multa contratual sempre foi de 10% (dez por cento) sobre o valor anual da locação. Corresponde a pouco mais de um mês de aluguel. Durante décadas, tal montante era suficiente para cobrir os gastos e o tempo ocioso do imóvel durante alguns dias ou poucas semanas.
Nos últimos anos, quando a velocidade de locação desceu a índices muito baixos, fazendo com que imóveis permaneçam meses desocupados (principalmente os elefantes-brancos e os malcuidados), alguns senhorios aumentaram a multa para o valor de 3 (três), 4 (quatro) e até 5 (cinco) meses de locação.
A estratégia pode funcionar em algumas situações, mas em outras o tiro poderá sair pela culatra. O tema estava disciplinado pelo artigo 924 do Código Civil de 1916, que dizia o seguinte: “Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.” A redução do aluguel proporcional ao número de meses decorridos desde o início do contrato era praxe aceita no mercado imobiliário e também nas lides judiciais.
Com a nova disciplina do Código Civil de 2002, os operadores do mercado locatício deverão ficar atentos aos princípios da eqüidade e da boa-fé, para que a multa contratual não seja praticamente desconsiderada, caso seja abusiva ou excessiva. É o que se depreende da leitura do artigo 4l3 do diploma civil, que estatui:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Note que, pela legislação antiga, “poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada” e pelo novo ordenamento “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz”. Não é mais facultativa (“poderá”) a redução do valor, mas sim obrigatória (“deve”); porém, não mais fica o juiz adstrito a fazer uma simples regra de três (“proporcionalmente”) entre os meses de ocupação e não utilização do imóvel, mas poderá fixá-la com ampla liberdade (“eqüitativamente”).
Outro ponto a ressaltar é que se a multa contratual foi fixada no contrato em montante “manifestamente excessivo”, conforme a “natureza e a finalidade do negócio”, também o juiz poderá reduzi-la ao limite que considerar razoável.
Nesse sentido, entendemos, por exemplo, que uma multa equivalente a 4 (quatro) ou 6 (seis) meses de aluguel, num contrato de um ano, é sem dúvida excessiva. Não pode o locatário sofrer uma penalidade dura somente porque o mercado se encontra recessivo e o tempo para realugar o apartamento, a sala ou a loja atinge dois ou três meses.
Em casos como esse, a redução deve ser dupla, em função do tempo decorrido e também em razão de seu elevado valor.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
