Garagem pertencente a condômino não pode ser penhorada, ainda que tenha matrícula própria, salvo se for feita a ressalva de que só poderá ser alienada a outro condômino ou, excepcionalmente, a terceiro interessado, se essa possibilidade constar da convenção do condomínio e a ela não se opuser a assembléia geral ( Cód. Civil, art. 1.339, § 2°).
Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em apelação com revisão (n. 732.244-0/6), relatada pelo desembargador Vanderci Álvares, da Turma Julgadora da 1ª Câmara.
A ementa do acórdão (que contém pequeno erro de datilografia ao mencionar o artigo 1.336 do Código Civil, ao invés do 1.339), está assim redigida:
“Não pode haver constrição de garagens, pertencentes ao condômino, ainda que sejam objeto de matrícula separada, sem a ressalva constante do § 2° do artigo 1.336 [sic] o condômino só pode vender essa ‘parte acessória de sua punidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-la a terceiro essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se ela não se opuser a respectiva assembléia geral’.”
A sentença de primeiro grau extinguira os embargos de terceiro apostos pelo condomínio sob a alegação de que as garagens eram a garantia da quitação do débito para com o prédio. O magistrado não acatou o argumento porque as garagens constituem unidades independentes, com matrícula própria e que respondem separadamente da dívida originária das cotas condominiais.
Do corpo do aresto, colhe-se substancial fundamentação a propósito da natureza das despesas condominiais, como esta afirmação: “os encargos condominiais constituem-se em espécie pelicular de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de seqüela. “E diante: “Cuidando-se de obrigação ‘propter rem’, o bem gerador do débito e seu proprietário respondem pelos encargos condominiais, o que se constata pelo registro imobiliário pertinente.?”
Outra questão abordada pelo relator foi a possibilidade de outro condômino – não devedor – ingressar com embargos de terceiro para preservar o direito de todos contra a alienação da garagem a pessoa não pertencente ao quadro de condôminos. Diz o relator: “O condomínio pode, sim, fundado no artigo 1.046, inciso III, do CPC […], ingressar com embargos de terceiro para impedir praceamento da unidade condominial ou, como no caso, da garagem situada no prédio condominial, até mesmo para permitir ao magistrado atendimento à norma expressa no § 2° do artigo 1.339 do novo Código Civil”, já citado, para ressalvar o seu direito de “preferência em razão do ônus real, em execução simples promovida por qualquer credor”.
O desembargador paulista sustenta que não se pode a possibilidade de execução por credor quirografário contra condômino-devedor e até mesmo penhora de sua unidade autônoma, “contido, se houver dívida resultante de despesas condominiais, em razão dessa obrigação ‘propter rem’ e do direito de seqüela, há preferência a favor do Condomínio”.
Em suma, a penhora sobre garagens só pode ocorrer com a ressalva constante do §2° do art. 1.339 do Código Civil de 2002. Embargos parcialmente procedentes. A íntegra do acórdão encontra-se disponível no BDI – Boletim de Direito Imobiliário, janeiro de 2007, 3° decêndio.
