“No caso de separação judicial, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge que permanece no imóvel. Se o locador, comunicado da sub-rogação, não exige substituição da fiança, esta permanece integra até devolução do imóvel (arts. 12, par. ún. e 39 da Lei 8.245/91 e Cláusula 16ª. do contrato de locação.”
A ementa acima é de decisão da Turma Julgadora da 3ª. Câmara do 2º. Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (Apelação com revisão 855182-0/3), relatada pelo então juiz Cambrea Filho, hoje desembargador.
Em sua declaração de voto, o relator expõe que o proprietário do imóvel ajuizou execução contra os fiadores em contrato de locação, visando receber os aluguéis e as taxas de condomínio não pagos pelo ex-locatário. Em primeiro grau, foram condenados ao pagamento.
Na apelação, os fiadores alegaram, entre outros motivos, que o locatário desocupou o imóvel em 1997, deixando nela sua ex-mulher, sem contrato e sem anuência do locatário ou dos fiadores, o que teria provocado o término do vínculo locatício original e a conseqüente exoneração da fiança.
Não é esta a conclusão a que chegou o juiz Cambrea Filho e seus pares. Segundo o relatório do acórdão, “cinge-se a questão destes autos à possibilidade de liberação ou não dos fiadores na locação em que o locatário separa-se da esposa e esta continua no imóvel”. A Lei do Inquilinato (art. 12) dispõe que, em caso de separação judicial, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel, “sendo desnecessária realização de novo contrato de locação ou qualquer outro tipo de regularização da nova situação fática”, enfatiza o magistrado.
Além disso, o parágrafo único do citado artigo 12, prescreve que o locador deve ser comunicado a respeito da sub-rogação, tendo o prazo de 30 dias para exigir a substituição do fiador ou o oferecimento de outra garantia.
“A sub-rogação, portanto, –destaca o relator– ocorre de pleno direito e independe da vontade do locador ou mesmo dos fiadores, sem a menor possibilidade de que sua exoneração seja automática.” Lembra, ainda, que a sub-rogação fora reconhecida pelos próprios fiadores, nas duas ações de exoneração de fiança que propuseram, quando afirmaram que ‘a locação transferiu-se automaticamente à esposa, que permaneceu residindo no local’.
O fato de o contrato estar vencido há muito e ter-se convertido em locação por prazo indeterminado também não constitui motivo para a exoneração da fiança. Argumenta o relator:
“Findo o contrato escrito de locação, a exoneração da fiança ocorre somente com a entrega das chaves do imóvel, pois o art. 39 da Lei 8.245/91 é claro ao dispor que ‘salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias locatícias se estende até a efetiva entrega das chaves’.” É o que, de igual forma, registra a cláusula 16ª. do contrato locatício.
Votaram com o relator os juízes Carlos Giarusso Santos, revisor, e Antônio Benedito Ribeiro Pinto.
Como se vê, o 2º. Tribunal de Alçada Civil de São Paulo vai deixar saudades…
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
