O Superior Tribunal de Justiça (STJ) parece estar em vias de corrigir um posicionamento que vinha prejudicando os locadores de imóveis nos últimos tempos, quando fazia pouco caso do disposto no artigo 39 da Lei do Inquilinato (8.245/91), exonerando os fiadores de suas obrigações sempre que a locação tivesse se prorrogado por prazo indeterminado, não obstante a existência de cláusula contratual dispondo que a fiança só se extinguiria com a entrega das chaves.
Decisão favorável aos proprietários foi proferida recentemente pela Sexta Turma do STJ (Resp. 658.157-PR), relatada pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, com a seguinte ementa:
“1. O fato de o contrato firmado por prazo determinado, prever em seu bojo eventuais prorrogações, previsão esta consentida pelo fiador, revela que este tinha plena ciência da possibilidade de a avença passar a valer por período indeterminado. 2. Aplicação de simples cláusula contratual.”
Explica o ministro relator que a fiança foi prestada em contrato de locação, com prazo de 12 meses, que se findou em abril de 1999, tendo os fiadores renunciado ao benefício do artigo 1500 do Código Civil de 1916, comprometendo-se a garantir a locação até a entrega das chaves do imóvel.
No caso em exame – prossegue o relator – vencido o prazo inicial da locação, a prorrogação da garantia da fiança dependeria, em tese, “da anuência dos fiadores, não fosse a previsão expressa no contrato de que as obrigações assumidas pelos garantes abrangeriam o prazo inicialmente contratado, bem como aquelas concernentes a período posterior àquela data”. Tal fato, diz o ministro Hélio Quaglia Barbosa, “salvo expressa manifestação em sentido contrário, previsão esta consentida pelo fiador, revela que este tinha plena ciência da possibilidade de a avença passar a valer por período indeterminado”, o que levou o ministro a concluir que “não há falar, portanto, em interpretação extensiva ou restritiva do contrato, mas tão somente de aplicação de cláusula contratual”.
Em respaldo à sua argumentação, o relator cita decisão anterior (embora de corrente então minoritária), relatada pelo ministro Fernando Gonçalves (Resp. 435.449-PR), de cuja ementa extraímos o seguinte excerto:
“2 – Se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer, muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença. 3 – Eventual acordo entre locador e locatário, sem a anuência dos fiadores, não tem o condão de desonerá-los se, não cumprida a estipulação, retoma-se o curso da ação de despejo, onde a cobrança refere-se aos originários aluguéis em atraso, decorrentes do contrato para o qual foi a fiança firmada.”
Resta aguardar que outras decisões do Superior Tribunal de Justiça confirmem o entendimento de sua Sexta Turma, o que contribuirá, sem dúvida, para o reequilíbrio do mercado de locação no Brasil, atualmente desestimulado pela baixa demanda (a oferta não cresceu) e pelos entraves criados pela espada às vezes cruel da Justiça.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
