A prosperidade do condomínio no Brasil, como instituição e sonho de consumo da classe média, tem muito a agradecer ao criador da Lei do Condomínio (4.591/64), jurista Caio Mário da Silva Pereira, que lhe deu o arcabouço legal, e aos tribunais do país, que vêm interpretando a lei de forma a preservar sua finalidade. Não fosse assim, hoje o condomínio já teria se desvirtuado, seria mais um esqueleto no armário de insucessos nacionais.
O entendimento dos juízes, respaldado pelos tribunais, permite que o condomínio sobreviva dignamente, apesar das enormes dificuldades para conseguir pagar seus compromissos e encargos sociais. Um dos esteios do condomínio, neste sentido, é a noção exata de que as cotas condominiais constituem dívida propter rem, que em bom português significa exatamente “próprias da coisa”, dívidas que decorrem da própria natureza do bem, sem as quais sua própria existência estaria em jogo.
Não são poucas as tentativas de vulgarizar o débito condominial, no intuito de evitar o pagamento das despesas comuns. Por isso, é sempre alvissareiro deparar-se com novas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, confirmando o valor privilegiado do crédito condominial, como esta, cuja ementa diz o seguinte:
“As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.”
Neste acórdão (846.187-SP), relatado pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, ficou bem claro que “o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda”, porém “se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais”. Em qualquer hipótese, vê-se, o condomínio tem legitimidade para perseguir o pagamento de seu crédito.
No mesmo aresto, ficou consignado que a posse da unidade condominial não define quem deve arcar com o pagamento das despesas condominiais. Como diz o relator, é “inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes”, o que seria cogitável somente na hipótese de “promessa de compra e venda”.
O fato de a dívida condominial ser própria da coisa permite que a cobrança seja dirigida contra quem quer que adquira o imóvel, mesmo que através de contratos sucessivos. Para desobrigar-se, o alienante deverá providenciar o registro da escritura ou compromisso, enviando cópia ao síndico, para suas anotações. Não raro, ex-proprietários de unidades são surpreendidos com ações de cobrança meses ou anos depois de terem vendido seu apartamento, porque ainda constam no registro imobiliário como legítimos titulares do bem.
A íntegra do acórdão citado pode ser encontrada no BDI – Boletim de Direito Imobiliário do 2º decêndio de maio/2008 ou no sítio do STJ na internet.
