À medida que os anos passam, fica cada vez mais transparente que o valor dos imóveis sofre flutuação e que há depreciação pelo tempo. Durante décadas (pelo menos de 1960 a 1995), a inflação galopante camuflava de tal modo os preços que era difícil alguém perceber que estava perdendo dinheiro com imóveis. A mote era: “Quem investe em imóvel não perde dinheiro”.
Uma década de economia estável já foi suficiente para mostrar que o investimento em imóveis é, sim, tão caprichoso quanto em bolsa de valores ou outros ativos imponderáveis. Por que? Porque seu valor de mercado só é estável na aparência. Não há um índice diário de variação, para facilitar a consulta, como nas bolsas, mas indicadores (ou indícios) claros para quem acompanha a evolução do mercado.
Uma das primeiras regras que o proprietário facilmente perceberá é que o mercado imobiliário não sobe ou baixa em bloco. Certos tipos de imóveis aumentam de valor, enquanto outros diminuem, conforme a época, a demanda, os hábitos sociais. Ora são os apartamentos de dois quartos que têm a preferência do distinto público, ora os sobrados, ora as casas em condomínio fechado, ora as lojas ou os barracões industriais.
A localização dos imóveis é outro fator determinante, não apenas no ato da compra como na fluência do tempo. Bairros que ontem estavam na moda são suplantados por novos antes ignorados ou por lançamentos e promoções de marketing (há exemplos em todas as cidades de porte). Um bairro pode ascender pela instalação de empreendimentos de vulto, como estádio, aeroporto, centro de eventos, shopping center, ou entrar numa espiral de decadência por invasões, aumento desmesurado da violência, perda do sentido de vizinhança e coisas do gênero.
O problema é que as causas que elevam ou reduzem o preço dos imóveis não são visíveis (salvo grandes obras) e nem produzem efeitos imediatos. Levam anos para mostrar seus primeiros sinais e as pessoas comuns demoram décadas para perceber e reagir. Quando o fazem, a situação já é irreversível ou a pessoa já se encontra em idade pouco propícia a mudanças. Os profissionais, os expertos e os ligados no mercado sempre saem na frente.
A má manutenção das edificações, qualquer que seja seu tipo, é exemplo clássico. Como a deterioração demora meses ou anos para acontecer e não manda advertências gritantes ao dono para que tome providência, mas apenas marcas sutis e crescentes de estrago (fissuras, cor desbotada, cheiro etc.), os proprietários sentem pouca urgência em investir na conservação de seus imóveis. Acham que não vale a pena. Ou não dispõem do dinheiro necessário, porque outras são suas prioridades.
Não é preciso dizer que tal atitude é suicida. Levará o patrimônio a uma lenta e gradual desvalorização, com risco de ultrapassar o ponto de não-retorno, além do qual a única solução será uma reforma custosa ou a demolição.
Em suma e para concluir, é preciso que os proprietários e os administradores passem a ver o mercado imobiliário como algo dinâmico, que precisa ser avaliado sempre (pelo menos uma vez ao ano), para que as pessoas mais ligadas (ou melhor assessoradas) possam direcionar ou redirecionar seus investimentos, antes que o tempo e as mudanças sociais provoquem estragos irreparáveis.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
