“Empresa administradora de bens que pretenda entabular relação contratual ostentando posição de mandatária, deve apresentar instrumento que a habilite a representar seu cliente, devendo constar daquele mesmo instrumento a perfeita qualificação e o endereço do mandante.”
A oração acima faz parte da ementa de decisão da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (Apelação n. 2005.001.03427) e deve servir de lição para imobiliárias e administradores em geral, ao tratarem com terceiros em nome de seus clientes. A falta do hábito de mostrar a procuração (ou a atitude de esconder o cliente) pode levar a empresa a assumir compromissos e responsabilidades não previstos em contrato.
Relata o desembargador Edson Vasconcelos que certo locatário propôs ação de consignação em pagamento contra administradora, “tendo em vista não saber onde se encontra o proprietário do imóvel” e porque a imobiliária continuava cobrando os aluguéis. Em primeiro grau, a sentença acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou extinto o processo sem julgamento do mérito.
O autor apelou ao fundamento de que “não consta no contrato de locação o endereço da locadora para fins de citação” e que durante 16 anos sempre tratou com a administradora, razão porque entendera que “esta última deve figurar no pólo passivo” da ação.
Em seu voto, o relator lembra que, meses após o falecimento da mãe do autor, que assumiu espontaneamente a locação, por sub-rogação, ele pretendeu devolver o imóvel, em perfeito estado de conservação, devidamente pintado, com aluguel e encargos em dia, porém a administradora recusou-se a receber as chaves.
Conduta abusiva
No entender do magistrado, “é fácil constatar uma conduta abusiva da administradora-ré, comportamento este que se vê reiterado, não com rara freqüência, no mercado de locação imobiliária, a provocar situação desvantajosa para locatário, elo mais fraco da relação contratual de que se trata, já que alguns administradores, por sonegação de informações a locatário, não possibilitam a este acesso ao locador, passando, então, a deter, de maneira quase sempre arrogante, o monopólio de um diálogo difícil, como se fossem porta-voz de um interlocutor ausente, situação jurídica tendente a lhes cobrar com o manto da ilegitimidade passiva ad causam quando convocados para demandas envolvendo a relação ex locato, além de submeterem os locatários aos desconfortos e às despesas extraordinárias gerados pelas necessárias citações editalícias”.
Desculpe, caro leitor, mas não pudemos deixar de transcrever na íntegra o longo parágrafo do desembargados Edson Vasconcelos, pois é extremamente útil a quem queira modificar seus procedimentos.
Enfatiza, ainda, o magistrado que “não pode o Judiciário chancelar esse tipo de conduto diversionista porque atentatória do princípio da boa-fé e que se revela extremamente gravosa a locatário”.
Adiante, fulmina: “A falta de exibição de procuração por se dizente mandatário implica presunção de mera gestão de negócio, ficando responsável com as pessoas com que trata, ex vi dos arts. 1.331 do Código de Bevilcqua e 861 do novo Código Civil.”
Votaram com o relator os desembargadores Fabrício Bandeira Filho e Raul Celso Lins e Silva.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
