Proprietários de imóveis já podem dormir mais tranqüilos com relação à garantia da fiança prestada nos contratos de locação que se prorrogam por prazo indeterminado. Depois de quase dez anos de contrariedades, em que sucumbiram em suas execuções contra fiadores, em razão do entendimento judicial de que estavam exonerados, o Superior Tribunal de Justiça deu novo rumo à questão.
A decisão que mudou o curso da história foi proferida pela Terceira Seção do STJ, que reúne os ministros das 5ª. E 6ª. Turmas, em Embargos de Divergência no Resp 566.633-CE, relatado pelo ministro Paulo Medina. Nela ficou consignado que “se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado”. No mesmo julgamento, a Terceira Seção decidiu “remeter o acórdão à Comissão de Jurisprudência, para revisão da Súmula n. 214”, o que está sendo ansiosamente esperado pelo mercado imobiliário.
A Súmula tem a seguinte redação: “O fiador na locação não responde por obrigação resultante de aditamento ao qual não anuiu”. O problema, aliás, não está no texto da Súmula, mas na sua interpretação, pois, mesmo nas hipóteses em que não houve aditamento do contrato, por este ter se prorrogado automaticamente por força de lei (Lei 8.245/91, art. 46, § 1º) por prazo indeterminado, magistrados e tribunais de todo o país vinham sistematicamente exonerando os fiadores nas locações com prazo inicial vencido, causando prejuízos totais ao locador-credor, afora os ônus de honorários, custas e sucumbência.
Geraldo Beire Simões, advogado carioca, em comentário no Boletim de Direito Imobiliário (2º decêndio de março/2007), noticia que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, através de seu Órgão Especial (formado pelos 25 desembargadores mais antigos), em autos de uniformização de jurisprudência, acolheu a tese suscitada, no seguinte sentido: “Nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim anuiu expressamente e não se onerou na forma da lei”. Essa orientação é mais um passo concreto no sentido de garantir a expressa disposição da Lei das Locações (8.245/91, art. 39), que prevê a higidez da fiança até o retorno do imóvel ao locador.
Se outros tribunais também adotarem postura semelhante ao TJ/RJ, mais fácil por certo será a luta para recuperar os estragos causados pela reiterada jurisprudência favorável aos fiadores. Resta aguardar a nova redação da Súmula 214, para ver se terá texto inequívoco e que esclareça todos os pontos de conflito sobre a validade da fiança em locações prorrogadas por prazo indeterminado, com ou sem a anuência do fiador. Qualquer lacuna ou obscuridade da nova regra dará margem a novas facções de interpretação, o que não resolverá o problema e frustrará as altas expectativas dos agentes do mercado.
Resta lembrar, por fim, que cada juiz e tribunal brasileiro continuará com o poder de julgar segundo o seu convencimento, mesmo contra a lei (como aconteceu no episódio) ou contra a dicção de súmula. Portanto, nem todas as execuções contra fiadores terão final feliz.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-28709 e e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
