Diz o Código Civil que “a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião” (art. 1.353). Pergunta-se: os proprietários que não residem no edifício devem ser pessoalmente convocados para o ato? Seria nula a assembleia, se a intimação não for feita de forma individualizada?
Sinceramente, não temos uma resposta absoluta para a questão, que ainda não aportou nos tribunais.
Para início de conversa, devemos aceitar como verdadeira a premissa de que todos os condôminos devem ser convocados para qualquer assembleia condominial. O evento não pode ser realizado secretamente ou com o desconhecimento de parte da comunidade envolvida. A ideia subjacente à norma legal parece ser a de evitar que a reunião se transforme apenas numa confraternização dos amigos do síndico ou de qualquer grupo que exerça o poder interno do prédio.
Porém, não nos assoma razoável que, para se realizar uma assembleia, ordinária ou extraordinária, o síndico precise provar que todos os condôminos foram individualmente convocados, mesmo que estejam morando fora do prédio ou em viagem. Afinal, a vida em condomínio é, acima de tudo, o exercício do bom senso e do espírito de solidariedade.
Ao afixar o edital de convocação internamente, nos elevadores e nas áreas comuns, por exemplo, o síndico torna público a todos os condôminos – e inclusive aos inquilinos – que haverá assembleia na data indicada. Pressupõe-se que os ausentes, por motivo de viagem e outros – venham a tomar conhecimento do apelo. Tal presunção, em tese, poderia ser estendida aos ausentes por motivo de residência, embora se tenha criado o hábito de fazer a convocação por correio sempre que o não morador deixa com a administração seu endereço para correspondência.
Se ignorado o endereço do proprietário, se não deixou seu cadastro com o síndico, se reside no exterior, e em casos semelhantes, sua convocação acontecerá da mesma forma que a do condômino que se encontra em férias – por meio do edital geral dirigido a todos os membros da edificação.
A nosso ver, não prospera o argumento de que, em tais hipóteses (condôminos em lugar incerto ou ausentes), seja de rigor a publicação de édito convocatório em jornal de grande circulação (e de grande custo, também) ou mesmo em qualquer jornal, cuja eficácia não é maior do que a do edital afixado internamente. Entre parênteses: qual o percentual de condôminos que assinam atualmente algum jornal de grande circulação?
Quando a administração do condomínio foi devidamente informada pelo proprietário de que não reside (ou não trabalha) no imóvel, ou de que sua gestão está a cargo de imobiliária, o síndico deverá, sim, convocar os distantes por meio adequado, que poderá ser qualquer forma de correspondência: carta e e-mail, por exemplo. O que não pode é o síndico deliberadamente deixar de convidar alguns condôminos, por acreditar que sejam votos contrários ou indesejáveis na reunião.
Em suma, a convocação para assembleia de condomínio deve ser geral, sem restrições (mesmo os inadimplentes devem ser convocados, embora não possam dela participar). Os desgarrados só devem receber atenção especial se, previamente, tiverem comunicado o seu afastamento.
Como sempre, esta é a nossa opinião, salvo melhor juízo.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)3224-2709, fax (41)3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
