Condôminos e síndicos de edifícios novos precisam ficar atentos ao surgimento de qualquer defeito construtivo durante os primeiros cinco anos e – mais importante ainda – precisam ser rápidos na iniciativa de ajuizar ação de indenização contra a construtora ou incorporador. Se não agirem com diligência e rapidez, o condomínio poderá se tornar vítima de verdadeiro golpe da prescrição, engendrado não sabemos por quem, quando da elaboração do novo Código Civil brasileiro de 2002.
Quando ainda vigia o Código Civil de 1916, o proprietário do prédio tinha garantia de cinco anos para a construção, mas podia propor a ação no prazo de 20 anos (!) do surgimento do defeito. Ou seja, em tese, tinha quase 25 anos para reagir, se o defeito surgisse no final do prazo de garantia de cinco anos.
Pois, bem, caro leitor. Com o Código Civil de 2002, o legislador manteve o mesmo prazo de responsabilidade da construtora (cinco anos), porém reduziu drasticamente o termo estabelecido para o dono da obra (proprietário ou condomínio) ingressar com a ação. Não diminuiu de 20 para 10 anos, como no caso da usucapião extraordinária, não limitou a prescrição à metade, a um terço, a um quarto ou a um quinto do prazo anterior: simplesmente reduziu a prescrição – melhor dizendo decadência – de 20 anos para 180 dias. Três pontos de exclamação (!!!).
Até hoje não sabemos como uma medida dessas – redução de 40 vezes do tempo concedido a uma vítima – passou por todas as comissões e foi aprovada pelo legislador brasileiro. Seis meses, entenda-se bem, é o prazo decadencial (não passível de suspensão), para o adquirente da obra tomar iniciativa de propor a ação. Para que fique bem claro, leia-se textualmente o que diz o Código Civil:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Leu com atenção o parágrafo único?
Diante do prazo improrrogável de 180 dias, caso apareçam rachaduras ou vazamentos no prédio, por exemplo, o síndico não deverá comunicar à construtora o problema, pois a notificação poderá ser o gatilho que acionará o relógio fatal, levando a empreiteira a consertar o defeito apontado mas se escudar na lei caso apareçam problemas semelhantes, alegando que o condomínio não propôs a devida ação no tempo regimental.
O que o síndico tem que fazer é reunir o conselho e ingressar com a ação judicial de imediato, não deixando margem para qualquer tipo de dilação (enrolação) por parte da empresa responsável pela obra. Se surgirem outros defeitos, novas ações indenizatórias deverão ser propostas contra a incorporadora, sempre no prazo decadencial de 180 dias.
Embora o parágrafo único do artigo 618 do Código Civil nos pareça absurdo, e certamente receberá interpretação judicial favorável às vítimas de obras mal construídas, é bom não correr o risco. No caso, o melhor é atirar primeiro e discutir depois.
