Que tipo de documento que se faz para um condomínio entre inquilinos? Explicando melhor, um prédio tem vinte salas locadas, de um proprietário somente. Devemos fazer uma convenção entre os inquilinos ou no próprio contrato de locação poderá constar os direitos e deveres do que for em comum no prédio? (Varginha, MG)
R. A legislação brasileira não regulamentou, ainda, de modo completo, as relações entre o proprietário de um edifício e seus inquilinos ou destes entre si. O ponto fundamental da questão, porém, está já disciplinado por lei. Diz a Lei do Inquilinato (8.245/91), que “Art. 23. O locatário é obrigado a: … XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio”; e que “Parág. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários… b) consumo de água … etc.” Por sua vez, acrescenta o “Parág. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no parág. 1.o deste artigo, desde que comprovadas.”
A Lei do Condomínio (4.591/64), de outro lado, regulamenta a propriedade em comum nos prédios residenciais e não residenciais, com todos os seus corolários, nada dispondo a respeito do condomínio aparente, formado por um só proprietário e vários inquilinos.
Livre iniciativa
Não esclarecendo a lei especificamente sobre o assunto, nem por isso se deve ficar paralisado, pois outras são as fontes do direito e em nosso sistema jurídico vige o princípio de que o que não é proibido é permitido, ou seja, a ausência da lei não tolhe, ao contrário, a iniciativa dos cidadãos. Como o citado artigo 23, parág. 3º, permite que o locador cobre dos locatários as despesas comuns, “desde que comprovadas”, é preciso que alguém confira a autenticidade e razoabilidade dos gastos efetuados. Em princípio, todos os inquilinos poderão exigir a verificação dos débitos. Melhor, porém, que uma comissão ou um representante dos locatários efetue tal tarefa em nome de todos. O que nos leva a sugerir que os locatários desse condomínio aparente devem se reunir e eleger seu ou seus representantes junto ao locador, com a função não só de verificar a conformidade das despesas efetuadas como de evitar que gastos supérfluos ou desnaturados sejam lançados na conta de despesas comuns.
Para harmonizar as relações entre os inquilinos a melhor solução nos parece a elaboração de um Regimento Interno, aprovado pelos próprios moradores com anuência do locador, se possível. Como inquilinos e proprietário estão em pólos opostos, as normas do regimento não poderão conter disposição que fira direitos consagrados do dono do imóvel em decorrência de sua qualidade de senhoria. Como, na prática, é praticamente nula a diferença entre um condomínio regular e o condomínio aparente a que nos estamos referindo, sugerimos que se adote, com as alterações necessárias, um modelo de regimento já aprovado pelo uso.
Gestor comum
O que os locatários não podem é pretender elaborar e aprovar uma convenção de condomínio, levando-a ao registro de imóvel, como sucede com os condomínios regulados pela Lei 4.591/94, em que há mais de um proprietário de unidades autônomas. Também não podem os inquilinos impor com amparo na lei a eleição de um administrador de sua preferência. Poderão até escolher e indicar alguém para exercer a função de gestor das despesas comuns, mas tal decisão ficará sujeita à aprovação do proprietário.
Para que o Regimento Interno não fique à mercê da desaprovação de novos inquilinos é de todos conveniente, como sugerido na pergunta, que faça parte integrante do contrato de locação. Uma simples cláusula no contrato é suficiente para vincular a locação às normas previamente aprovadas pelos moradores.
Uma última observação: não temos dúvida em afirmar que se algum conflito entre os locatários e o locador ou entre os moradores for levado à apreciação da Justiça, certamente a Lei do Inquilinato e a Lei do Condomínio serão invocadas por analogia, pois ao juiz não é dado deixar de julgar na ausência da lei. Por isso recomendamos que tais diplomas legais sejam consultados sempre que alguma questão tiver que ser apreciada ou resolvida no condomínio aparente.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
