Manda o bom senso que não se deve discorrer sobre assunto que a gente não domina. Por isso, temos evitado tratar de questões de condomínio que envolvam aspectos contábeis. Contabilidade, já está mais ou menos provado, não é tema predileto de advogados.
Feita esta pequena introdução a título de justificativa, veremos se o condomínio está obrigado a manter contabilidade formal, valendo-nos, para tanto, na lição de Marcelo Fernandes Polak, do Grupo Acto, empresa especializada em questões fiscais,. tributárias e contáveis, conforme artigo “Os condomínios de edifícios e a documentação contábil”.
Comecemos pelo fim. Diz o articulista: “Assim, pelo que se pode concluir, os condomínios de edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas de direito privado, enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a lei do condomínio (Lei n.º 4.591/64), onde se verifica a desnecessidade de manter contabilidade formal, como livros fiscais, por exemplo, bastando para tanto que tomem o cuidado de guardarem as guias e comprovantes de recolhimento dos impostos e taxas devidos aos órgãos públicos.”
Lembra Marcelo Polak que a Receita Federal, através dos Pareceres Normativos n.ºs 76/71 e 37/72, do Coordenador Geral do Sistema de Tributação, dispensa expressamente os condomínios da manutenção de contabilidade formal, mas que estão “obrigados em manter os documentos (guias) relativos aos pagamentos de salários e demais contribuições”, o que deve ser feito pelo síndico durante cinco anos, conforme previsto na Lei do Condomínio (art. 22, § 1.º, alínea g).
Menciona também o articulista que a Receita Federal, através do Manual de Orientação para preenchimento das declarações de pessoas jurídicas, vem esclarecendo que os condomínios de edificações, por não se caracterizarem como pessoas jurídicas, estão dispensados da apresentação da declaração de rendimentos. Mais ainda, que os condomínios não precisam nem apresentar a declaração de isenção do imposto de renda das pessoas jurídicas, cujo modelo foi aprovado pela Instrução Normativa SRF n.º 71/80.
A posição da Receita Federal é mais um reconhecimento do condomínio como um ente especial, no ordenamento jurídico brasileiro, não havendo outra entidade que com ele se assemelhe totalmente. A clássica distinção entre pessoas naturais (físicas) e jurídicas é insuficiente para enquadrá-lo. Também não é um simples espólio ou um mero acervo patrimonial, pois, dentro de sua esfera, realiza inúmeros negócios jurídicos, sob a representação de seu síndico.
Para que conserve seu status especial, contudo, que o isenta da manutenção de contabilidade formal e da apresentação de declaração de rendimentos, o condomínio deve se manter fiel à sua natureza, não realizando operações comerciais que possam ensejar a obtenção de lucro passível de tributação. Enquanto for mero rateio de despesas dos condôminos e reunião de esforços em defesa dos interesses comuns, o condomínio está fora do alcance de qualquer norma fiscal reguladora das atividades das pessoas jurídicas.
Como conseqüência, os condomínios não estão obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade. Pessoalmente, consideramos válida e oportuna a assistência de um contador ao síndico, quando pratica a auto-gestão, sendo esta uma das principais vantagens de se contratar uma administradora de condomínio para assessorar o síndico na sua gestão do prédio. Como não se deve fazer apenas o que é obrigatório, mas sim o que é necessário e útil, fica registrada esta opinião final.
