Questão sobre corretagem de imóvel apresentada ao TeleCondo:
“O proprietário de um imóvel no interior de São Paulo, em um condomínio fechado, marcou uma visita com um corretor em sua residência (motivo: venda e avaliação de imóvel).
No mesmo dia, o corretor levou um comprador em potencial. Feita a proposta, depois de vários dias de negociação o proprietário alegou que não iria vender mais o apartamento.
Porém, alguns dias depois outro corretor marcou reunião com todos e o negócio foi fechado. Portanto, a comissão foi perdida.
Pergunta-se: é possível lograr êxito em uma ação judicial para cobrança da comissão, levando em conta que não deram opção de compra e venda e que o art. 727 do Código Civil trata de ‘fruto da mediação’, sendo a comissão devida?”
A resposta do TeleCondo, resumidamente, foi a seguinte. A corretagem é regulada pelos artigos 722 e seguintes do Código Civil. A doutrina entende que a corretagem consiste em intermediar ou agenciar negócios “mediante remuneração”com a “simples aproximação de pessoas que desejam contratar” (Arnaldo Rizzardo) ou “angariar-lhe negócios, mediante remuneração” (César Fiúza), ou ainda a “ aproximação física das partes […] para que celebrem o negócio jurídico […] mas o que caracteriza a função intermediadora do corretor é comunicar a uma parte a manifestação de vontade da outra” (Silvio Luís Ferreira da Rocha).
Sendo um contrato bilateral, a corretagem gera direitos e obrigações para ambas partes contratantes, porém há uma tendência de ser reconhecido o direito ao pagamento pelo serviço de corretagem unicamente nas situações de resultado positivo na intermediação, isto é, se alcançar êxito na transação do bem (Arnaldo Rizzardo).
O artigo 727 do Código Civil assegura a remuneração no contrato mesmo se verificada a dispensa vem-se a celebrar o negócio em tempo futuro, em decorrência da mediação. Na íntegra: “Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”
No caso em exame, percebe-se que o negócio foi realizado com a intervenção de mais de um corretor. A ambos é devida a comissão. Havendo a participação de mais de um corretor, sem interessar quem tenha concluído o negócio, a todos assiste remuneração, em partes iguais, conforme assegura o art. 727 do Código Civil: “Art. 727. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”
Em suma, mesmo que o proprietário do imóvel tenha usado de má-fé no intuito de não pagar comissão ao corretor que iniciou a intermediação, fará este jus a 50% da remuneração, ficando a outra metade com o corretor que finalizou o negócio.
Como não há contrato ou autorização de venda por escrito, nem ajuste de divisão da corretagem, cada mediador terá direito a uma parte igual.
A íntegra do parecer pode ser solicitada ao TeleCondo, pelo telefone (41) 3223-8030 ou pelo e-mail telejuris@telejuris.com.br, sem qualquer ônus.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
