A construtora que permuta terreno por área construída e, posteriormente, vem a se atrasar na entrega da obra, é obrigada a ressarcir o antigo proprietário pelos prejuízos causados, conforme constar do compromisso de compra e venda, mas não será condenada a pagar indenização por danos morais em razão do contratempo.
Entendimento neste sentido foi manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recurso especial (712.469-PR) em que foi relator o ministro Aldir Passarinho Junior, da Quarta Turma.
A decisão do STJ reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná, no sentido de que “os dissabores e frustrações sofridos pela compradora solvente com a falta de entrega do imóvel legitimam a condenação por danos morais”. Quando à condenação por danos patrimoniais, não houve divergência entre os órgãos julgadores.
Como narra o relator, trata-se de ação de indenização em que se pleiteiam danos materiais e morais por atraso na entrega de três de quatro imóveis como pagamento estipulado em contrato de compra e venda.
O juiz singular, em sua sentença, tinha asseverado que “o fato de os imóveis não terem sido entregues no prazo não acarretaria qualquer lesão à honra subjetiva da autora”, pois “importa destacar que a honra subjetiva diz respeito à pessoa e ao psiquismo de cada um e que o dano moral tem como pressuposto a dor, o sofrimento moral inferido à vítima por atos ilícitos, e que a indenização a título de dano moral tem caráter dúplice, pois se reveste de um caráter punitivo e compensatório”.
O tribunal paranaense, em sede de apelação, mudou a sentença, lastreando-se no argumento de que não havia nos autos “justificativa hábil à inadimplência da construtora, uma vez que não comprovou caso fortuito ou força maior que pudesse eximi-la do dever de indenizar”, tendo chegado à conclusão de que “é inegável o abalo emocional sofrido” pela autora, diante da “expectativa frustrada e da insegurança ocasionada pela não entrega dos imóveis, objetos do contrato, que sequer foram construídos”.
A posição do STJ reconhece o acerto da decisão do juiz de primeiro grau, deixando claro que o descumprimento do contrato, por si só, não é fator que justifique a imposição de compensação por abalo de natureza subjetiva.
Para o ministro Aldir Passarinho Júnior, a simples ruptura do negócio de compra e venda, “em tese, não acarreta dano moral”. E justifica: “Como, na espécie, não se descreve situação excepcional que possa ser considerada agressão que escandalize ou exponha a recorrida a vexame no seu meio social, não entendo esteja caracterizada lesão de ordem moral, senão, no máximo, mero contratempo, dissabor ou frustração própria de negócios, muito diferente da situação de humilhação, dor ou sofrimento que se exige para justificar ressarcimento financeiro dessa espécie.”
Votaram com o relator os ministros Jorge Scartezzini, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha, por unanimidade.
Uma conclusão que se pode tirar do julgado é a importância de bem se elaborar o contrato de permuta de terreno por área construída, sem falar das precauções em procurar fazer negócios deste tipo somente com construtoras de inquestionável solidez.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito e do Guia do Condômino IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
