Afinal, fechar a varanda do apartamento com vidro transparente constitui ou não alteração da fachada do prédio?
A polêmica é delicada e tem sido objeto de algumas decisões dos tribunais brasileiros, como a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que preferiu não entrar no mérito da questão, invocando sua Súmula n. 7 para evitar o reexame da prova dos autos.
Explica o relator, ministro Fernando Gonçalves, que condomínio capixaba intentou ação demolitória contra condômino, “visando obrigá-lo a desfazer o fechamento com vidro da varanda de imóvel de sua propriedade”, tendo sido julgada procedente pelo juiz de primeiro grau.
Em apelação, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo confirmou a decisão monocrática, destacando o acórdão que embora a Lei do Condomínio (4.591/64, art. 10) e o Código Civil (art. 1.336, II e III) proíbam que qualquer condômino altere a forma externa da fachada do prédio, “como se trata de norma de direito civil, tem-se seu caráter privado e a possibilidade de que as partes convencionem diversamente sobre o assunto, o que significa dizer que em assembleia condominial pode-se decidir diversamente”.
No caso em tela, diz o julgado, não há “convenção em sentido contrário ao que prega a norma abstrata, aplicando-se esta última”, tendo sido o assunto discutido em assembleia, porém com empate de quatro a quatro na hora da votação. “Ora, se não havia autorização dos condôminos, o que valia era o ditame legal, que veda as alterações na fachada.”
Fulmina, ainda, o acórdão do TJES, no parágrafo seguinte: “O que se tem, portanto, é uma flagrante ilegalidade do recorrente, que se antecipou à decisão do condomínio, de seus pares, agindo de forma individualista e desrespeitando a lei.”
Como se vê, nem o juiz nem os desembargadores nem os ministros do STJ deram respaldo ao condômino que efetivou a obra de fechamento da varanda sem antes obter a devida autorização da assembleia do condomínio.
A decisão do STJ deixa antever sua posição no sentido de que a palavra final sobre o que constitui ou não alteração da fachada do prédio (critério totalmente subjetivo) constitui prerrogativa dos condôminos, reunidos em assembleia geral, e que não é necessário quórum unânime para tal deliberação, como previa a Lei do Condomínio (4.591/64, art. 10, §2º), mas não prescreve o vigente Código Civil (arts. 1.335 e 1.336).
Ou seja, uma modificação que seja “quase imperceptível” ou que “objetive a segurança dos moradores” do apartamento ou que lhe dê “melhor aproveitamento” ou que seja feita “simultaneamente por todos os condôminos” poderá não ser considerada como de porte suficiente para ensejar a quebra da norma legal. O que a lei protege é o condomínio contra atitudes “individualistas” de proprietários que se julgam no direito de modificar a fachada de sua unidade segundo seus gostos e extravagâncias, ao arrepio da opinião dos demais condôminos e do arquiteto que criou a obra arquitetônica.
A ementa do aresto (n. 981.253) do STJ está assim redigida: “Se o acórdão, com base na provas dos autos, conclui que houve alteração da fachada do prédio, em virtude do fechamento, com vidro, da varanda de uma das unidades condominiais, elidir essa conclusão demanda revolvimento fático, não condizente com o recurso especial, ut súmula 7/STJ.”
