Às vezes, é preciso repetir o conhecido para que a informação se solidifique, deixando de fora qualquer dúvida, como a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a respeito da autonomia das cotas de condomínio, cuja ementa transcrevemos na íntegra:
“A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção pacificou-se no sentido de que ‘as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no art. 322 do Código Civil (correspondente ao art. 943 do Código de 1916), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subseqüentes o estiverem’.”
A decisão do STJ foi relatada pelo ministro João Otávio de Noronha em embargos de divergência interpostos por condomínio com o propósito de reformar acórdão proferido pela Terceira Turma da 2ª Seção, o qual entendera que “cabe ao credor [condomínio], se efetivamente pagas as últimas cotas, desconstituir a presunção prevista no art. 943 do Código Civil de 1916 (art. 322 do Código Civil de 2002)”, ou seja, se o síndico ou a administradora tivesse recebido as últimas parcelas do rateio de despesas condominiais, o condomínio assumiria o ônus de provar que taxas anteriores não teriam sido quitadas pelo condômino e não este provar que as pagara regularmente.
No recurso, o condomínio sustentou que tal decisão estava em contradição com outra proferida pela Quarta Turma, na qual, além de confirmar a autonomia de cada taxa condominial, assentou outra frase lapidar: “Constitui ônus do condômino comprovar que efetuou o pagamento de cada uma, ainda que já vencida há mais tempo.”
Em seu voto, o relator cita trecho do acórdão paradigmático, da relatoria do ministro Aldir Passarinho, no qual se lê que o condomínio “vive sem lucro, da receita de todos para a manutenção do bem comum, que a todos beneficia” e que “as despesas são contínuas, mas advêm, mês a mês, de gastos a cada período respectivo, o que, por si só, já afasta a incidência, à espécie, da norma em comento” (que inverte o ônus da prova, em desfavor do prédio), e que se fosse aplicada literalmente “ter-se-ia, então, de imaginar um procedimento absurdo de, à vista de uma inadimplência anterior, ser até suspensa a emissão de novas guias de pagamento, para evitar que, pagando uma posterior, pudesse o devedor sustentar tal tese”.
O relator também traz a lume outro aresto da Terceira Turma, de lavra do ministro Castro Filho, no qual ficou afastada a incidência do art. 322 do Código Civil, sob o argumento de que “a questão deve ser apreciada sob a perspectiva da imputação do pagamento, na forma prescrita nos arts. 352 a 353, do mesmo diploma legal”, destacando que “no caso das cotas condominiais, apesar de os débitos serem da mesma natureza, os fatos geradores são distintos, ou seja, provêem de despesas realizadas mês a mês…”
A 2ª Seção do STJ, por unanimidade, deu provimento aos embargos de divergência suscitados pelo condomínio. A íntegra está disponível na Revista Bonijuris n. 556, de março/10, ou no site do tribunal.
