Como fazemos a cada três ou quatro meses, repassamos ao leitor a diretriz de algumas decisões dos tribunais que servem como baliza para os operadores do mercado imobiliário. Seguir a jurisprudência, tomando medidas preventivas para evitar derrotas em juízo, tem sido uma política sábia e de bons resultados para corretores e administradores de imóveis.
Começamos com decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que diz: “O terceiro a quem tenham sido cedidos os direitos e as obrigações relativos a contrato de financiamento imobiliário celebrado no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional possui legitimidade ativa ad causam para pleitear judicialmente a revisão desta avença, ainda que o competente agente financeiro não tenha prestado anuência à referida cessão de direitos.” (Rel. Min. Massami Uyeda, in Revista Bonijuris n. 534, maio/08, pág. 41)
Esta, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, trata de contrato de corretagem para a venda de imóvel, em que o crédito do promitente comprador não foi aprovado pela Caixa Econômica Federal. Tal forma de “inadimplência contratual [é] incapaz de configurar responsabilidade civil e, portanto, insusceptível de gerar indenização por danos morais” (Rel. Desa. Leila Mariano, in Revista Bonijuris n. 533, abril/08, pág. 42)
Também não houve condenação em danos morais, pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que julgou retirada de pertences do locatário de imóvel locado para temporada. Diz o julgado: “Tendo a autora ciência de sua situação irregular, uma vez inadimplente com o pagamento do contrato por temporada do apartamento, e tendo seus pertences sido retirados do imóvel na presença de sua mãe, com o auxílio de um neto e de funcionários do local, não se caracteriza ilicitude no proceder da demandada.” (Rel. Juiz Eduardo Kraemer, in Revista Bonijuris n. 533,abril/08, pág. 43)
Reiterando orientação do STJ, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal também confirma a responsabilidade do fiador pelo aluguel do afiançado no período pós-vencimento do contrato: “Conclui-se, diante do atual posicionamento jurisprudencial tanto desta corte de justiça, como do colendo STJ, pela possibilidade de constrição do imóvel do garante, ainda que considerado como bem de família, tendo em vista o disposto no inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/90, acrescentado pela Lei n. 8.245/91, que tornou inoponível a impenhorabilidade do bem de família ‘por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação’.” (Rel. Des. Otávio Augusto, in Revista Bonijuris n. 532, março/08, pág. 45)
Voltando ao Superior Tribunal de Justiça, acórdão soluciona a questão do percentual de perda do promitente comprador, no caso de rescisão do negócio: “1. Resta pacificado, no âmbito da 2ª. Seção desta Corte Superior, a possibilidade de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. 2. Ocorrendo a extinção do negócio jurídico, é permitida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das prestações pagas, pela alienante, a título de ressarcimento com as despesas administrativas do contrato.” (Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, in Revista Bonijuris n. 531, fevereiro/08, pág. 29)
Todas as decisões mencionadas podem ser vistas no sítio www.bonijuris.com.br.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
