Em um edifício construído sob o regime da Lei do Condomínio, o comprador que recebe da construtora garagem com área menor do que a prometida não pode obrigar a empresa a lhe dar área maior, mas tem direito a indenização..
Em regra, recebendo o comprador o imóvel com metragem menor, pode ele exigir a complementação da área faltante, a resolução do contrato ou o abatimento do preço, utilizando a ação exempto.
Todavia, de diferença de metragem de vaga de garagem, pode o comprador, em razão de estar irregular somente uma parte fisicamente distinta do todo (unidade habitacional), pleitear indenização pela desvalorização do imóvel.
Tal entendimento não é apenas nosso, mas do Superior Tribunal de Justiça, conforme decisão de sua Quarta Turma, no Recurso Especial n.º 83.751 (95/0068843-3), de São Paulo, em acórdão relatado pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, com o voto favorável dos ministros Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de Aguiar e Fontes de Alencar (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XIX, n.º 4, pág. 19).
O prazo para pleitear tal indenização não é o de seis meses, definido no art. 178, § 5.º, IV, do Código Civil, que diz respeito às ações por vício de qualidade (vícios redibitórios) e não por vício de quantidade (diferença de área), segundo explica o relator.
Demolição
Do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, outra decisão merece ser conhecida, por resolver questão relevante em todos os condomínios: o quórum de deliberação das assembléias. Num conjunto de 921 unidades, 16 condôminos somente atenderam à convocação, decidindo pela construção de área de lazer junto à unidade de um dos condôminos, o que, no entender do tribunal mineiro, modificou a fachada das unidades.
A ementa do acórdão está redigida nos seguintes termos: “Nula é assembléia geral extraordinária que aprova construção de nova área de lazer, alterando a estrutura do prédio, sem a observância do quórum de deliberação, por unanimidade, estabelecido na convenção.”
Foi relator o juiz Kildare Carvalho, participando da decisão os juízes Dorival Guimarães Pereira e Wander Marotta (Apelação Cível n.º 236.616-5, da 3.ª Câmara Cível).
Do ponto de vista estritamente formal, a decisão está correta. Todavia, poderia ter sido outra, se o condomínio tivesse tido demonstrado que a construção da área de lazer era uma aspiração de todos os condôminos e que não afetou a fachada da edificação, o que não fez. Argumenta o relator que “a alteração em área comum do edifício, tal como foi feita pelo requerido apelante, só poderá ser efetivada com a aquiescência unânime de todos os condôminos”. Em outra parte do relatório, registra que o prédio tem 92l unidades (quase 1000), compreendendo 35 blocos, e que somente 16 condôminos compareceram à assembléia.
Fácil deduzir ser humanamente impossível obter um quórum de unanimidade num conjunto residencial com mais de 900 condôminos. Óbvio, também, que 16 proprietários não são representativos da vontade de toda a comunidade.
Quer nos parecer que o processo decisório do condomínio foi mal conduzido, não obtendo, por isso, o respaldo da Justiça, que determinou a demolição da área aprovada sem a observância do quórum estabelecido na convenção.
Como dissemos, outra seria a decisão, com certeza, se, ao menos, a matéria tivesse sido aprovada pela maioria absoluta dos condôminos (46l unidades), feito dificílimo de se atingir, em qualquer circunstância, e que apenas uns poucos estivessem a se rebelar contra a decisão. Se a área de lazer afeta ou não a fachada das unidades, por estar localizada próxima a um dos blocos de apartamentos, é questão subjetiva, que se submete, em princípio, a critério de valoração e apreciação estabelecido pelos próprios condôminos.
