Em cidades com muita chuva, muito vento ou muito frio é grande a tentação de fe a varanda, com vidro ou outro elemento, para melhor aproveitar seu espaço, transformando-a num jardim de inverno ou extensão da sala de estar.
Em princípio, tal procedimento ofende às posturas municipais, pois, ao ser aprovado o projeto do prédio, a metragem destinada à sacada não foi computada como área construída para fins de fixação do potencial de utilização do terreno, exatamente para que construtoras e incorporadoras sejam estimuladas a incluir tal adendo em seus empreendimentos.
Vencida tal etapa (ou atropelada a legislação municipal), resta ver se é possível alterar a varanda sem que o ato não constitua infração grave à legislação federal aplicável à espécie, que é nosso Código Civil, quando dispõe que “são deveres do condômino” (…) “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (art. 1.336, inc. III).
Já escrevemos a respeito do tema, manifestando o entendimento de que só há alteração da fachada quando um ou alguns condôminos agem de forma isolada, não quando a comunidade decide em assembleia extraordinária sobre a realização de reforma que vise revitalizar a edificação ou dar-lhe nova utilidade, hipótese em que não se exigiria unanimidade de votos.
A questão está muito bem colocada em artigo publicado no Boletim do Condomínio (Edição 130), sob o título “Alterar varanda é alterar fachada do prédio?”, do qual nos valemos, para variar as palavras e os argumentos. Nele, seu autor – o advogado especialista em condomínios Róberson Chrispim Valle – é enfático ao bradar que “a decoração na varanda, que ocupe boa parte da parede, escondendo a cor original do prédio com réguas de madeira, pregadas, alinhadas ou entrelaçadas, ou com outros materiais, gerará polêmica entre os condôminos e certamente o morador da respectiva unidade acabará sendo compelido a desfazer sua obra particular decorativa e sofrer multas convencionais”.
Adiante, o advogado paulista ameniza o tom, ponderando que “há casos em que o bom senso predomina sobre a teoria da alteração da fachada de um prédio”, dando como exemplo “a validade do ato de um condômino adicionar vidros transparentes, incolores, em torno da varanda, fechando-a para proteção contra ventos, poeiras, chuvas e até pessoas”, lastreado em decisões dos tribunais, que já se pronunciaram no sentido de que vidros transparentes e incolores não caracterizam a infração ao texto legal acima citado, “não influindo na estética do edifício e não alterando o seu aspecto externo”.
Como conclusão, o especialista arremata que “a fachada do prédio deve ser preservada em sua forma mais natural como foi concebida pelo construtor, salvo modificação aprovada, de forma unânime, pelos respectivos condôminos”.
Com ressalva em relação ao quórum, que entendemos não necessita ser unânime (para demolir o prédio não se exige unanimidade), concordamos plenamente com o articulista, lembrando que o maior prejudicado no caso de modificação unilateral da varanda ou sacadas são os próprios proprietários das unidades, pois haverá inevitável desvalorização do patrimônio comum, numa demonstração de indisciplina que depõe contra a reputação do condomínio e pode ser o início da espiral de decadência do prédio.
