Se você é proprietário de um daqueles conjuntos comerciais que estão vazios há meses, no aguardo de inquilinos que não aparecem, o problema provavelmente não está no tamanho ou localização do imóvel, mas na qualidade da conservação do prédio, especialmente no visual da portaria. Prédios com entradas ruins – mal iluminadas, feias etc. – produzem um efeito esperado: repelem os melhores pretendentes à locação, para não dizer quase todos eles.
Para comprovar a assertiva acima, fizemos uma pesquisa informal em edifícios do centro de Curitiba. Embora sem caráter científico, o levantamento nos trouxe as seguintes conclusões:
a) Nos prédios antigos, mal conservados, geralmente o síndico vem se perpetuando no cargo. É reeleito ano após ano. Parece que o síndico envelhece com o prédio ou que o edifício envelhece com o síndico. Tanto faz.
b) Nesses edifícios parados no tempo, havia um grande número de unidades vazias para locação. Num prédio de 18 andares, por exemplo, em oito pavimentos mostravam anúncios de sala para alugar ou vender. Em outras edificações semelhantes, o panorama era o mesmo: a existência de espaço vazio acima da média, muitos fechados por meses e até anos, com valores deteriorados de aluguel, sem perspectiva de ocupação.
c) Nos edifícios melhor administrados, com portaria reformada, a situação foi totalmente oposta. O número de salas e conjuntos disponíveis para locação ou venda era o mínimo. Ou mesmo nenhum.
d) Um comparativo entre os vários edifícios pesquisados mostrou existir uma relação matemática entre o visual da portaria e o número de unidades vazias, ou seja, quanto mais deteriorado o vestíbulo do prédio, mais difícil encontrar locatários para locação e quanto melhor o hall, maior o contingente de pessoas interessadas em alugar.
Como na amostra foram avaliadas poucas dezenas de edifícios comerciais, deixamos aqui a sugestão como pauta de reportagem, ou como tema para uma pesquisa mais abrangente, com perguntas parametrizadas e que levem a conclusões mais objetivas. Se algum trabalho científico for feito, seria interessante que abordasse também a influência da fachada e dos elevadores sobre o valor do imóvel, tornando-o mais ou menos atrativo para locação e venda. Acreditamos que os três fatores (portaria, fachada e elevadores) representem cerca de 90% do poder de atração de um prédio comercial, excluída a localização, naturalmente.
Portanto, caro proprietário e locador, se seu imóvel continua encalhado há meses ou anos, peça para sua imobiliária verificar se o problema não está na má administração do condomínio. Mas lembre-se de que também há proprietários que envelhecem junto com seus imóveis, ou seja, deixam de investir na sua conservação, não aprovando as reformas necessárias, não comparecendo às assembléias condominiais, reelegendo o mesmo síndico por tempo além do recomendado e assim por diante.
Como já dissemos alhures, um edifício tem seu tempo: nasce adulto, sobrevive por prazo indeterminado, por fim perece. O retorno que proporciona a seus senhorios depende da condição de saúde de seu físico: quanto mais bem cuidado, maior será o benefício que propiciará ao atual e futuros proprietários. É o que esperamos dos prédios de Curitiba e de todo o Brasil.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
