O fiador, personagem que assume o indesejável compromisso de honrar contas alheias, geralmente não recebe a consideração de quem lhe solicita o favor ou do beneficiário da garantia, o senhorio. Mas, na justiça, o fiador tem obtido respaldo e proteção.
O fiador, por exemplo, não pode ser olvidado quando estiver em pauta qualquer modificação nas condições locatícias, como aumento ou redução do aluguel, alteração do objeto da locação (troca de sala, por exemplo), incidência de novos encargos, separação ou divórcio dos afiançados, cessão do controle acionário da empresa (no caso de locação não-residencial) e atos semelhantes.
No Superior Tribunal de Justiça, em ação revisional de aluguel, acórdão relatado pela ministra Maria Thereza de Assis Moura (Recurso Especial n. 421.028-SP), da Sexta Turma, os magistrados chegaram à seguinte conclusão (conforme ementa):
“Locação. Processo civil. Ação revisional de aluguel. Necessidade de citação dos fiadores, a fim de que eles possam ser responsabilizados pelos valores acrescidos. Precedentes desta corte. 1. É pacífico nesta Casa o entendimento de que é indispensável a citação dos fiadores em ação revisional de aluguel, a fim de que eles possam ser responsabilizados pelos valores que por ela foram acrescidos ao originalmente contratado. 2. Na hipótese vertente, restou consignado nos autos que os fiadores realmente não foram cientificados da propositura da ação revisional de aluguel, razão por que não podem ser parte em execução proposta pelo locador com vistas a exigir os valores acrescidos. 3. Agravo regimental improvido.”
Ao justificar seu voto, a ministra-relatora transcreve outras decisões do STJ no mesmo sentido, mostrando ser pacífica a jurisprudência a respeito. Convém citar trecho de um dos arestos, pela clareza de seu fundamento. É da lavra do ministro Gilson Dipp, da Quinta Turma, com a seguinte dicção:
“Não tendo o fiador integrado a ação revisional, não pode ser demandado pelos valores que por ela forem acrescidos ao antes contratado, sendo, na espécie, de todo irrelevante a previsão de responsabilização até a entrega das chaves, dessarte, notória a sua ilegitimidade passiva para a ação que executa título judicial emanado daquela ação revisora do locativo.”
Logo, mesmo que se insira no contrato de locação cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves ou que lhe imponha a obrigação de assumir reajustes do aluguel acima dos índices oficiais, tal disposição contratual não tem o condão de vincular o fiador, sendo inócua. Para que o fiador passe a responder por acréscimo no valor do aluguel é preciso que dê seu acordo expressamente e por escrito no termo de reajuste ou que seja cientificado formalmente de que o senhorio está movendo ação revisional de aluguel, na forma prevista em lei.
A propósito, voltamos a insistir junto aos locadores e administradores de imóveis, para que tenham atitude pró-ativa em relação ao fiador. Primeiro, enviando a ele cópia do contrato de locação onde se comprometeram pelo aluguel e encargos do inquilino. Segundo, comunicando a ele a ocorrência de qualquer ato, fato ou incidente sobre o vínculo locatício, o inquilino ou o imóvel locado. O fiador também merece respeito.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
