Recebemos cópia de artigo do desembargador Ênio Santarelli Zuliani, da 4ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob o título “O que fazer com o condômino antissocial que não muda o comportamento nocivo, apesar das multas aplicadas?”, já divulgado por inúmeros sítios da internet. Como o texto é longo, dele destacamos alguns pontos, para conhecimento de nossos leitores.
De início, o articulista escreve sobre o condomínio, que considera um “organismo social” dependente “do funcionamento de sua estrutura para cumprir sua missão institucional”, cujas decisões são “votadas” respeitando-se “a deliberação imposta pela maioria”. Lembra que “as assembleias são públicas”, encarregando-se o síndico de “fazer cumprir a convenção” e que existe um sistema, um “projeto de socialização das pessoas”, mas que “um elemento desagregador é o suficiente para criar o caos que gera instabilidade jurídica e emocional” no prédio.
Após mencionar exemplos de comportamento antissocial, como violência e embriaguez sistemática, atividades ilícitas, tráfico de drogas e pedofilia, o desembargador paulista recorda que “o síndico, ao tomar conhecimento da denúncia, deverá aplicar a multa prevista na convenção”, ou, se não houver tal previsão, convocar assembleia para a aplicação das penalidades contempladas no Código Civil.
Contudo, se apesar das multas aplicadas, o condômino continuar agindo de modo temerário e totalmente contrário à convivência social, em grau tal que torne insuportável sua presença no edifício, o síndico deverá convocar nova assembleia, agora com a finalidade de decidir quanto à expulsão do infrator, o que, segundo o autor do artigo, é possível, não obstante a inexistência de texto legal explícito.
Diz o magistrado: “O Código Civil não prevê essa solução e esse é o principal argumento da doutrina que considera inadmissível expulsar o morador ou proprietário do prédio. Os fundamentos, embora respeitáveis, não convencem (…), tanto que a doutrina que sustenta o cabimento da exclusão do condômino nocivo cresceu e se fortaleceu com ponderáveis razões”, auspiciando que “há de existir uma saída e, evidentemente, o peso de uma drástica medida recairá no condômino nocivo e não nos demais, que são vítimas da inadaptação do desajustado morador”.
Adiante recorda que “o objetivo é a coerção física do condômino nocivo que age contra os costumes regulamentares e não contra o seu direito de propriedade”, o que poderá vir a ser objeto de outra ação, de “alienação forçada”.
O desalijo do condômino antissocial não será uma batalha fácil ou garantida. Para ela, o desembargador Ênio Santarelli Zuliani faz uma advertência e, ao mesmo tempo, dá a receita. Diz ele:
“Evidentemente, esse direito poderá ser exercido somente quando as infrações reiteradas atingirem um patamar de insuportabilidade, grau de insatisfação que se reconhece em se constatando que nada mudou mesmo depois do exaurimento das providências previstas (as multas). Não é preciso que exista cláusula na convenção autorizando que se peça a expulsão do condômino nocivo (…), mas a falta de inserção de uma ocorrência dessa ordem no estatuto não poderá impedir que o grupo recorra ao Judiciário para pleitear o cumprimento da convenção e da lei. É indispensável, contudo, que se delibere a respeito em assembleia designada especificamente para esse fim, cientificando o infrator para que exerça seus direitos, na forma do art. 5º, LV, da CF.”
O espaço acabou.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB.
