Está se tornando cada vez mais farta a jurisprudência sobre vagas de garagem nos edifícios, sinal de que os conflitos continuam a exigir uma manifestação definitiva da Justiça. A questão da penhorabilidade ou não do box de garagem, em razão da Lei do Bem de Família (8.009/90) já chegou ao Superior Tribunal de Justiça. O STJ entendeu que a garagem pode ser penhorada, mas atenção para os detalhes.
O processo iniciou com execução fiscal proposta pelo Estado do Rio Grande do Sul contra contribuinte daquele Estado. O juiz de Direito de 1º grau imunizou da penhora o apartamento onde o casal residia, bem assim o respectivo box de garagem, não obstante tivessem no registro de imóveis matrículas diferentes, por serem unidades autônomas.
No Tribunal de Justiça, os desembargadores gaúchos entenderam que “a pretensão do Estado a que a penhora permaneça sobre o box-garagem dos executados, que se situa no prédio de apartamentos onde moram” não merecia guarida pois “como ele é considerado acessório da unidade residencial a que serve, fica atingido pela mesma impenhorabilidade desta, nos termos da Lei nº 8.009/90 e 4.591/64”.
Não era acessório
No recurso especial junto ao STJ, somente recebido por força de agravo de instrumento, a decisão foi outra. Citando precedente da 1.a Turma daquele tribunal em voto proferido pelo eminente ministro Milton Luiz Pereira, o ministro-relator Ari Pargendler adotou (corretamente, em nosso entender) a tese de que “o boxe de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a condômino diverso, saindo da propriedade de um para outro, continuando útil à sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio de comunhão geral, mas identificado como unidade autônoma”. E conclui com invejável simplicidade: “Em assim sendo, penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar.”
A ementa do acórdão da 2ª Turma do STJ ficou assim redigida: “O boxe para estacionamento, quando individuado como unidade autônoma no Registro de Imóveis (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágs. 1º e 2º), não é acessório da moradia para os efeitos do artigo 1º da Lei nº 8.009, de 1990, sujeitando-se à penhora. Recurso especial conhecido e provido.
Além do relator Ari Pargendler, participaram da sessão de julgamento os ministros Hélio Mosimann, presidente, e Antônio de Pádua Ribeiro.
Três requisitos
Infere-se da decisão do STJ que se a vaga de garagem não se constitui em unidade autônoma, ou seja, nas muitas hipóteses em que é acessório da unidade autônoma, não é possível penhorá-la. Aplica-se ao caso o aforismo jurídico de que a sorte do acessório segue a do principal. Não sendo possível penhorar o apartamento, também inviável a penhora dos bens que lhe estão adjuntos. Como a penhora representa um início teórico da alienação, se se permitisse a penhora de box de garagem não individualizado por matrícula própria, aberto estaria o caminho para a sua venda a pessoas alheias ao condomínio, o que é vedado pela lei.
Três são, basicamente, os tipos de utilização de espaço no condomínio para o estacionamento de veículos. A garagem pode ser área comum, unidade autônoma ou acessório da unidade. Só será unidade autônoma, e, portanto, penhorável, quando preencher três requisitos fundamentais: 1) Ser discriminada e delimitada, como qualquer outra unidade do edifício (Lei 4.591/64, art., 7º e 9º, parág. 3º, a); 2) ter fração ideal própria (art. 7º); 3) não existir obstáculo à sua saída para a via pública, diretamente ou por passagem comum (art. 2º).
(Para maiores informações sobre a natureza e o uso da garagem, consultar o Guia do Condomínio IOB, págs. 158, 159, 160 e outras indicadas no índice.)
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
