Quem sonha em construir casa própria em loteamento fechado deve acautelar-se na hora de adquirir o terreno, para não ser iludido pela metragem total da área ou pela dimensão das casas na maquete do empreendimento. Seu sonho poderá virar pesadelo.
Aconteceu com cliente do TeleCondo, numa cidade do país. Ao receber o imóvel prometido, verificou que a medida real não conferia com a estipulada no contrato e o potencial construtivo de área térrea no lote era 37,5% menor do que o anunciado, o que comprometia qualquer idéia de planta decente para a residência.
Tratando-se de venda de área certa, determinada (ad mensuram), a solução dada pelo Código Civil (art. 500) é conferir ao comprador o “direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”. Isto se a diferença for superior a 5% (§ 1º). Num condomínio fechado, onde a área excedente aos lotes vendidos constitui coisa comum, o rearranjo das frações implica alteração da propriedade das demais unidades e dificilmente será possível ampliar a metragem faltante. Fica o adquirente, então, com a possibilidade de rescindir o contrato ou pedir desconto no valor pago ao empreendedor.
A metragem “faltante” poderá resultar da diferença entre a fração total da unidade (em m2) e a área líquida efetivamente adquirida, uma vez que, em condomínios residenciais de casas, todo o terreno é dividido em partes comuns e partes exclusivas, sendo que cada unidade tem espaço de uso exclusivo e também uma fração das áreas comuns, daí porque proprietários de primeira viagem não se dão conta de que o número mostrado na planta geral pode indicar a área total de cada lote e não a área útil individual.
No caso examinado pelo TeleCondo, a dificuldade maior não foi somente a diferença observada na dimensão do imóvel, mas a virtual impossibilidade de se construir uma casa razoável, em função dos limites impostos pela legislação.
O socorro jurídico encontra-se também no Código Civil, na seção que regula os vícios redibitórios. Diz a lei: “Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.” Como comprou para morar num condomínio fechado e não para enfrentar uma rescisão judicial, o adquirente poderá “reclamar abatimento no preço” (art. 442), a exemplo da venda fora das medidas.
Na incorporação em tela, na planta ilustrada constava a possibilidade de construir 72m2 de térreo em cada lote, mas, na realidade, dadas suas características, as posturas municipais só permitem erigir 45m2, o que inviabiliza qualquer projeto de residência unifamiliar. Guardadas as proporções, o mesmo problema pode surgir em lançamentos imobiliários de maior relevo.
Importante deixar registrado, aqui, nossa advertência a quem pretende construir em condomínios fechados para que não se deixem levar pela beleza das plantas e maquetes. Uma visita no local da obra, com trena na mão, dissipará dúvidas e evitará desilusões. Precisar recorrer à Justiça é um amargo remédio.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
