Qual seria o prazo prescricional da ação de revisão de contrato de locação cujo valor do aluguel não é alterado durante sete anos? Seria possível cobrar os valores atinentes ao reajuste de forma retroativa?
Atualmente, não é de cinco anos mas de três anos o prazo para propor demanda visando à cobrança de aluguéis em atraso. O tema foi regulado pelo Código Civil de 2002 ao estabelecer que:
“Art. 206. Prescreve: […] § 3º Em três anos: I – a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos […].
O direito do locador em reaver valores referentes ao reajuste perde sua validade, pois, em três anos, desde que o contrato entre as partes tenha estipulação quanto ao referido reajuste. Se deixou de aplicar o índice previsto – por desleixo ou mera liberalidade – só poderá a diferença existente nos últimos 36 meses. O que ficou para trás é prejuízo certo.
Se o contrato for omisso, não havendo previsão sobre a forma de atualização do locativo, cabe-lhe propor ao locatário uma revisão do valor do aluguel, a contar somente do presente. Mediante a confecção de novo instrumento ou de contrato aditivo, as partes poderão estabelecer a obrigação de o inquilino remunerar o locador com a devida correção anual, baseada em índice legal (IGP-M ou outro de livre escolha).
AÇÃO REVISIONAL
Se o locatário não concordar com um reajuste que compense as perdas e recomponha o valor do aluguel a preço próximo ao de mercado, a melhor solução é ingressar com ação revisional de aluguel, com base no que dispõe a Lei das Locações (n. 8.245/91), textualmente:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Por hipótese, se o aluguel original estava fixado em R$ 500,00 mensais e o valor comercial do aluguel depois de sete anos é de R$ 1 200,00, não seria conveniente fazer um acordo para receber R$ 700,00, porque somente daqui a três anos será possível exercer o direito de revisão judicial do locativo. Ademais, uma vez proposta a ação revisional, o juiz da causa poderá fixar “aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação” (Lei 8.245/91, art. 68, II), o qual poderá ser revisto e reajustado a cada ano no decorrer da ação (idem, art. 68, § 2º).
Na ação revisional, “o aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel” (art. 69, caput). Além disso, “a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel” (art. 69, § 1º).
Como se vê, não adianta chorar sobre o leite derramado. Se o imóvel não estiver sob boa administração (pessoal ou de imobiliária), no curso de apenas três anos o prejuízo do locador se tornará irreversível. O direito não socorre os que dormem.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
