Quem trabalha com locação de imóveis há mais de duas décadas deve se lembrar do tempo em que as ações revisionais de aluguel eram quase tão comuns quanto as ações de despejo por falta de pagamento. Com inflação galopante, o aluguel ficava defasado logo nos primeiros meses e a oferta parecia não satisfazer a demanda por novos imóveis.
Com a nova Lei de Locações, de 1991, e, especialmente, com o controle da inflação a partir de 1994, o mercado imobiliário entrou em equilíbrio (ou estagnação, como queiram) e nos anos seguintes as ações revisionais de aluguel tornaram-se aves raras nos pretórios. Locador que ousasse solicitar reajuste acima do previsto corria sério risco de receber o imóvel de volta, e ficar meses arcando com os custos de sua manutenção.
Desde 2005, o pêndulo corre em direção a um aquecimento contínuo dos negócios imobiliários, tanto de locação como de compra e venda, o qual só não atingiu proporções descontroláveis graças à crise global. Tudo indica que, no futuro próximo, voltaremos a ver proprietários insatisfeitos com o aluguel, baixo nível de unidades disponíveis para locação e, como consequência, o desejo de reajustar o aluguel por vias judiciais.
Antes que tal aconteça, é bom se preparar, não fazendo acordos extrajudiciais que aumentem “um pouco” o aluguel, além do previsto no contrato, para que não se perca o direito de reajuste legalmente previsto.
Nesse sentido foi decisão da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso especial (#264.556-RJ, 2000/0062711-9) relatado pela ministra Maria Thereza de Assis Moura, assim ementado:
“Locação. Ação revisional de aluguel. Prazo para sua propositura. Triênio previsto no art. 19 da Lei n. 8.245/91. Realização de acordo de majoração do aluguel. Novo valor que não alcança o patamar de mercado. Observância do prazo. Precedentes. 1. Hipótese em que o locador ajuizou ação revisional dentro de três anos do acordo de majoração de aluguel realizado com o locatário. 2. A orientação predominante nesta Corte é no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração de aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado. 3.Recurso especial conhecido e provido.”
A relatora menciona que o Tribunal de Justiça fluminense entendera que o ajustamento do valor do aluguel firmado entre as partes não tinha elevado o locativo a patamar de mercado, de modo que a ação revisional poderia ser “ajuizada antes de findo o triênio” previsto na Lei de Locações (“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”).
O posicionamento do TJRJ, salienta a ministra, “discrepa da orientação predominante” no STJ, de modo que, nas circunstâncias, “é carente de ação o locador que ajuíza antes do prazo legal”, contado do último acordo ou do início da locação.
Portanto, se a economia continuar evoluindo e os preços dos locativos voltarem a ficar defasados, é melhor não fazer um acordo apressado, pois terá três anos para se arrepender.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
