Acompanhar a jurisprudência tornou-se exercício obrigatório de quem quer ser bem sucedido em alguma atividade econômica. No mercado imobiliário não é diferente, razão porque a cada três ou quatro meses repetimos um passeio pelos tribunais, mostrando a síntese de suas mais recentes decisões.
Começamos nosso tour pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que declarou nulo contrato de locação por vícios formais: “Verificado que o contrato de locação foi realizado mediante procuração outorgada por pessoa interditada, satisfeitos se encontram os pressupostos necessários à concessão da medida antecipatória pleiteada de reintegração de posse.” Note que a ação adequada não foi a de despejo, pois nulo o contrato. (In Revista Bonijuris n. 550, setembro/2009, pág. 43)
Tema com tendência a tornar-se polêmico é o da penhora do único bem do fiador de débito locatício. No Superior Tribunal de Justiça (STJ) novamente ficou confirmada a possibilidade da penhora, com sub-rogação dos direitos do credor. Diz o STJ: “A teor do artigo 1º da Lei n. 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia de entidade familiar é impenhorável. Excetua-se a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, isto é, autoriza-se a constrição de imóvel pertencente a fiador.” Porém, o fiador não pode voltar-se totalmente contra o afiançado, levando a leilão seu único bem, porque “sub-roga-se o fiador nos direitos do locador tanto nos privilégios e garantias do contrato primitivo quando nas limitações (arts. 346 e 831, CC; art. 3º, VII, Lei n. 8.009/90)”, e, de outro lado, “a transferência dos direitos inerentes ao locador em razão da sub-rogação não altera prerrogativa inexistente para o credor originário. O locatário não pode sofrer constrição em imóvel que reside, seja em ação de cobrança de débitos locativos, seja em regressiva”. Para o fiador não existe outra opção, salvo pagar e arcar com o prejuízo. (In Revista Bonijuris n. 550, setembro/2009, pág. 43)
Em outra coluna, já expusemos decisão contrária ao entendimento do STJ, da lavra do TJ/DF, negando penhora a bem de família do fiador, assim redigida: “Não obstante a natureza programática da norma constante do artigo 6º da Constituição Federal, com a redação dada pela EC [emenda constitucional] n. 26/2000, não se pode olvidar as exceções à regra de impenhorabilidade do bem de família, previstas no artigo 3º da Lei 8009/90. O novo tratamento dispensado pela Constituição Federal ao direito à moradia fez com que as exceções previstas na Lei n. 8.009/90 se tornassem incompatíveis com o novo Texto Constitucional.” (In Revista Bonijuris. N. 549, agosto/2009, pág. 45)
Ainda sobre o tema fiança, trazemos decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, reafirmando que o compromisso do garante vai até a devolução do imóvel ao locador, quando assim tiver sido pactuado. Extrai-se da ementa: “Conforme consta do Contrato de Locação, os Fiadores assumiram a responsabilidade de responder pelos encargos locatícios até a efetiva entrega das chaves e a restituição do imóvel nas condições contratualmente previstas, manifestando-se claramente que tal obrigação persistiria até a efetiva extinção do vínculo ex locato.” Validou o TR/SP o artigo 39 da Lei de Locações (8.245/91). (In Revista Bonijuris n. 549, agosto/2009, pág. 45)
O espaço acabou. Outras informações, no site dos tribunais ou do Instituto Bonijuris.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
