Nos meses de dezembro e janeiro, quando foi acirrado o noticiário a respeito da legislação que alterou o inquilinato, divulgou-se uma meia verdade: a de que o prazo de desocupação nas hipóteses de despejo fora reduzido de seis meses para 30 dias, o que aceleraria a desocupação de imóveis locados.
Trata-se de uma meia verdade porque somente em uma hipótese o prazo de desocupação foi diminuído. A alteração deu-se no artigo 74 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), que dizia o seguinte: “Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.” O prazo era de “até seis meses”.
Pela nova redação (Lei 12.112/09), o texto ficou assim: “Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”
O importante a destacar, aqui, é que o artigo 74 da Lei de Locações está inserido em seu “Capítulo V”, que tem por título “Da Ação Renovatória”, e vai do artigo 71 ao artigo 75 inclusive. Não estamos diante de norma geral da lei mas específica, própria somente das ações renovatórias, aquelas movidas pelo locatário ou sublocatário no intuito de renovar compulsoriamente a locação, desde que preenchidos os severos requisitos indicados na legislação (art. 71).
Outros prazos
Para demonstrar que não houve, como regra, a apregoada redução do prazo de desocupação de seis meses para 30 dias, basta compulsar a Lei de Locações. Está lá:
Prazo de trinta dias. É a regra geral (art. 63, Capítulo II, Das Ações de Despejo).
Prazo de quinze dias. Aplicável se entre a citação e a sentença houverem decorrido mais de quatro meses (art. 63,§1º, a), ou despejo por infração legal ou contratual ou falta de pagamento (art. 9º, incisos II e III), e ainda para realização de reparações urgentes ou em que haja descumprimento de “mútuo acordo” (art. 9º, incisos I e IV, agora abrangidos pela nova Lei 12.112/09), e também no caso de despejo por denúncia vazia (art. 46, § 2º), extinção de contrato de trabalho (art. 47, II), término do prazo da locação para temporada (art. 59, § 1º, III), morte do locatário sem deixar sucessor legítimo (idem, IV) e permanência de sublocatário no imóvel (idem, V).
Prazo de seis meses. Viável nas ações de despejo por denúncia vazia (art. 46, § 2º), para uso próprio (art. 47, III) e para demolição e edificação licenciada (art. 47, IV), se o locatário concordar com o pedido e não contestar a ação.
Prazo de seis a doze meses. Utilizado no caso de despejo de estabelecimento de ensino (art. 63, § 2º) ou hospitais e assemelhados (art. 63, § 3º).
Vale lembrar que o prazo de desocupação do imóvel, determinado pelo juiz em sua sentença, não constitui o maior óbice à celeridade das ações de despejo. São os trâmites “normais” da ação e, principalmente, os períodos de “espera” dos procedimentos que tornam o Judiciário lento. É como viajar de Curitiba a Florianópolis a 120 km/h, mas parando para descansar a cada cinco quilômetros.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
