Prosseguindo na análise pontual da lei (n. 12.112/09) que alterou a Lei das Locações (8.245/91), vejamos o aspecto que mais polêmica suscitou e que maior descrença trouxe à Justiça, de parte de proprietários e administradores, por acreditarem que “lei é lei” e que não poderia ser simplesmente derrogada por decisão judicial. Referimo-nos ao artigo 39 da Lei de Locações.
Dizia a lei em redação original: “Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.” Mais não precisava dizer e era de uma clareza e simplicidade exemplar, como devem ser os bons textos legais. Mas, mesmo os textos mais claros ficam sujeitos a interpretação, submetem-se ao raciocínio do julgador. Foi o que aconteceu. A partir de determinado momento, começaram a surgir sentenças que simplesmente ignoravam o comando legal de que “qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”, sempre que o contrato se encontrasse vigendo por prazo indeterminado ou que o prazo contratual já estivesse vencido.
Pela nova redação, atualizada pela Lei 12.112/09, é nítida a preocupação em fazer valer a vontade do legislador mesmo nas situações em que a locação se prorrogou em função da permanência do locatário no imóvel além do tempo regular fixado no contrato, como se verá. Ficou assim assentado: “Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei.”
O novo texto, em tese, acaba com a antinomia – nunca compreendida por proprietários de imóveis – entre o que dizia a lei e as decisões contrárias de juízes e tribunais. Porque, de um lado, a lei impunha a prorrogação automática e obrigatória da locação, findo o prazo inicial estipulado (art. 46, § 1º, ou art. 47), e, de outro, não se aceitava que a fiança ficasse também prorrogada pelo mesmo período (indeterminado) até a devolução das chaves. Das duas uma, pensavam os infelizes locadores: ou o inquilino desocupa o imóvel ou a fiança é válida enquanto nele permanecer por força de lei.
Determina a Lei de Locações que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, “findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado (…) presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato” (art. 46, §1º), e que, nas locações pactuadas por prazo inferior a trinta meses, “findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado…” (art. 47, caput).
Agora, repita-se, sempre que ocorrer hipótese de prorrogação legal da locação, tenha ou não o locador movido ação de despejo para desalijar o inquilino, a fiança prestada continuará hígida até que o imóvel seja devolvido ao locador. A lei deixou explícito o que estava bem definido em regra geral, fechando uma porta de escape para o intérprete e operadores do Direito.
Mas, dada a força relativa do legislador, não será surpresa se, em algum dia do futuro, outro vier a ser o entendimento de juízes e magistrados, que realmente são quem diz o que é a lei.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
