Mostra-se nítida a intenção do legislador de evitar o ingresso das partes em juízo, quando entende que o problema pode ser resolvido com simples notificação, dirigida ao fiador, proprietário ou locatário. Com as alterações introduzidas pela dita nova Lei do Inquilinato (Lei 12.112/09), em várias situações se pode constituir ou prevenir direitos valendo-se de notificações.
Duas delas foram introduzidas nos acréscimos ao art. 40, que trata da exigência de novo fiador ou da substituição da modalidade de garantia prevista no contrato de locação. Inicialmente havia cinco incisos relativos ao garante: (I) morte do fiador; (II) ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador; (III) alienação ou oneração dos bens imóveis do fiador ou sua mudança de endereço sem comunicação ao locador; (IV) exoneração do fiador; (V) prorrogação da locação por prazo indeterminado (sem cláusula de extensão da fiança até a entrega das chaves).
A nova lei, além de interpolar a “recuperação judicial” no inciso II, como causa que permite a solicitação de novo fiador, acrescentou mais um inciso, o décimo do art. 40 da Lei de Locações (8.250/91) e um novo e exclusivo parágrafo único. Ficou assim, então, o texto revisado:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
(…)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”
Na dança das notificações, que substitui a guerra das ações judiciais, tudo ficou mais simples. Se acontecer qualquer fato que impeça o garantidor de continuar honrando seu compromisso, como acima listados, o locador poderá tomar a iniciativa de comunicar o constatado ao locatário (que certamente já tem conhecimento do fato), exigindo-lhe que providencie a substituição do fiador ou da garantia oferecida originalmente.
Mas a iniciativa poderá partir do próprio fiador, caso já tenha vencido o prazo inicial da fiança/contrato, e a locação tenha se prorrogado por tempo indeterminado. Mediante notificação extrajudicial, manifesta seu desejo de não mais continuar se responsabilizando pelo pagamento do aluguel e demais obrigações locatícias, caso em que a sua garantia se extinguirá no final do quarto mês, a contar do recebimento da carta pelo locador.
O prazo de quatro meses é suficiente e necessário para que o locador notifique o inquilino para que este apresente novo fiador ou nova garantia locatícia, em 30 dias, “sob pena de desfazimento da locação”, já contando com as interrupções e contratempos que o oferecimento de um novo garante pode suscitar, mas é insuficiente para que haja o trâmite da ação de despejo por infração legal, a ser proposta contra o locatário, se não cumprir com sua obrigação de substituir o fiador ou a garantia perdida.
O bom senso indica que se houver recusa quanto ao fiador apresentado, o prazo de 30 dias deverá ficar pelo menos suspenso – senão interrompido – sempre que o locatário ficar no aguardo da decisão do locador ou de sua administradora.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
