A ação revisional de aluguel deixou de ser um instrumento comandado pelo autor do processo, que tinha não só a iniciativa como a prevalência das decisões, e passou a ser mais bilateral, com equilíbrio entre locador e locatário.
Referimo-nos às alterações trazidas à Lei de Locações (8.245/91) pela Lei 12.112/09, na parte que toca à revisional. No caso, mostra-se nítida a vontade do legislador em colocar locadores e locatários em pé de igualdade, não privilegiando aquele que deu início à ação como autor.
Após atualizar a terminologia, indicando que a ação corra pelo “rito sumário” e não mais pelo “rito sumaríssimo”, o novo texto determina que o juiz ouça a ambos os contendores antes de fixar o aluguel provisório. Estava assim: “II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório”; ficou assim: “(…) o juiz, (…) com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório”.
No lugar do autor entram o locador e o locatário, espancando dúvida quanto à participação de ambos no fornecimento de informações que subsidiem o juiz na fixação do aluguel provisório. Só não ficou bem claro o sentido do verbo indicar. No texto antigo, estava certo que se referia ao autor da ação (o juiz, com base ‘nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que [o autor] indicar’) e não ao juiz, já que este não deve interferir no processo nem tomar à frente o que deve ser requerido pelas partes. Porém, com o verbo no singular e não no plural (sem ser caso de infinitivo), para concordar com locador e locatário (eles), fica a impressão de que os elementos referidos sejam os que o juiz indicar e não os que o locador e o locatário fornecerem ou indicarem.
Outra alteração da lei foram os parâmetros indicativos do valor do aluguel provisório. Pela Lei 8.245/91 original, o aluguel provisório, quer fosse o locador quer o locatário o autor da ação, não poderia ser superior a 80% do pedido, pedido este que era fixado unilateralmente pelo senhorio ou, excepcionalmente, pelo inquilino. Se este, por exemplo, estava pagando R$ 5 000,00 de aluguel, e pleiteava redução para R$ 3 000,00, o aluguel provisório máximo permitido por lei seria de R$ 2 400,00 (80% do pedido), muito abaixo do aluguel vigente e abaixo inclusive do almejado pelo locatário.
A nova redação deu maior equidade à relação, com o seguinte critério:
“a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. “
Na hipótese mencionada, hoje o máximo de redução provisória seria o aluguel de R$ 4 000,00 (80% do aluguel de R$ 5 000,00 em vigor).
Fixado o aluguel provisório, se o réu pedir que seja revisto, fornecendo outros elementos para tanto, fica interrompido “o prazo para interposição de recurso contra a decisão” do juiz (inc. V).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
