As seguradoras sempre venderam bem a interpretação de que o síndico responde civilmente pela negligência em efetuar o seguro da edificação, como determina a lei. É preciso, agora, que as construtoras divulguem o argumento de que o síndico também é responsável pela incúria quanto à conservação do prédio. Tanto numa quanto noutra hipótese, cabe ao síndico tomar as providências para que o condomínio não fique a descoberto, colocando em risco a segurança dos condôminos.
A bem da verdade, são dois conceitos distintos. No caso do seguro, o dano é previsível, por hipótese, e a apólice visa ressarcir eventuais prejuízos. No caso da conservação do prédio, o dano é prevenível, e os serviços de manutenção e reforma objetivam evitar que qualquer sinistro ocorra.
Olho clínico
Dada essa rápida noção teórica e enquanto não se forma o lobby das reparadoras de edifícios, vejamos algumas medidas citadas nos jornais ultimamente (após o desastre do Palace II, no Rio), como sendo importantes para a atenção do síndico:
1)As principais causas de desabamentos totais ou parciais decorrentes de fatores externos são: a) rebaixamento do nível freático, b) vibrações provocadas por estaqueamento, máquinas e tráfego externo, c) escavações de vizinhos, d) acidentes de veículos em alta velocidade com a edificação, e) incêndios, explosões e enchentes.
2)A nível interno, as causas podem ser ocasionadas por: a) deficiências e alterações ao projeto, b) faltas de gerenciamento da execução, c) má qualidade dos materiais, d) deterioração natural de partes da edificação, por má conservação, ou pelo esgotamento de sua vida útil.
3)O desabamento ocorrem normalmente pela combinação de vários fatores, como problemas no projeto, na sua execução e na qualidade dos materiais empregados.
4)Os Conselhos Regionais de Engenharia (Crea) não podem interferir na execução das obras, mas devem fiscalizar os projetos necessários para cada construção e conferir a responsabilidade técnica necessária; o Crea também não garante a qualidade dos serviços prestados, que é responsabilidade do engenheiro ou da construtora.
5)O construtor é responsável, durante cinco anos, pela solidez e segurança da construção (Cód. Civil, art. 1.245), prescrevendo em vinte anos o prazo para os prejudicados buscarem na Justiça a reparação dos danos.
Fissuras e trincas
1)Como responsável maior pela administração do prédio, o síndico deve ficar atento a fissuras, trincas, envergaduras de pilares, infiltrações, estalos, depressões de pavimentos e desníveis.
2)As trincas podem ser encontradas no sentido vertical, horizontal ou inclinadas (45.º), sendo mais perigosas quanto maior forem suas aberturas e extensões, especialmente as que ultrapassam 4mm de abertura e as diagonais que partem de baixo para cima, denotando problema nas fundações.
3)Qualquer ocorrência deve ser comunicada aos demais moradores; se achar necessário, deve convocar assembléia geral extraordinária, para que os condôminos decidam o que fazer a respeito (vistoria, reforma, interdição etc.)
4)Se a assembléia decidir contra a proposta de prevenção ou reparação do risco (por economia ou qualquer outro fator), convém registrar a ata em cartório de títulos e documentos, ressalvando assim a idoneidade administrativa do síndico.
Em nosso entendimento, a manutenção do prédio deve ser preocupação de todos os condôminos, além de atribuição legal do síndico (Lei do Condomínio, art. 22, § 1.º). Se o seu prédio foi mal construído ou tem mais de cinco anos, está na hora de chamar os engenheiros.
