“Condomínio com saldo devedor é como empresa falida”. Com este título o especialista na área de condomínios Teonis Ribeiro, do Rio de Janeiro, escreveu eloqüente artigo no Jornal Masset de maio/98, analisando os motivos por que a grande maioria dos condôminos não quer ser eleito síndico.
Diz ele textualmente:
“A nosso ver, o principal motivo da maioria dos condôminos fugirem da obrigação do cargo de síndico deve-se ao fato de que quase sempre não é reconhecido o seu esforço de manter sempre em dia as contas do condomínio”. No seu entender, ao recusar o cargo de síndico, o condômino procura evitar “situações de desconforto e instabilidade entre proprietários e inquilinos, com a ascensão de saldos devedores, que podem se tornar crônicos”.
Segundo o especialista carioca, a previsão a ser submetida à assembléia geral poderá ter melhor eficácia e evitar saldos devedores, se o síndico puder contar com a ajuda da administradora no sentido de, com antecedência, efetuar estudos e comparações das despesas, bem como aumentos previstos pelas concessionárias e órgãos públicos (água, luz, gás, salários e encargos, manutenção de elevadores etc.), que representam 80% da despesa global do condomínio.
Saldo rateado
Sugere, ainda, que as despesas não previstas no orçamento, seja qual for o seu valor, “devem ser previamente rateadas”, pois, do contrário, não haverá recursos para atender os compromissos fixos normais, o que “resultará no indesejável saldo devedor”.
Teonis Ribeiro orienta os síndicos e administradores para que fiquem sempre atentos à posição financeira do condomínio ao final de cada mês e “qualquer saldo devedor que venha a ocorrer deve ser rateado dentro do mês seguinte – caso não haja previsão de receita para suprimi-lo”.
“Quando o síndico pode contar com a assessoria de uma administradora, – enfatiza – o seu trabalho torna-se bem mais fácil, pois o gerente estará sempre apto a adiantar-lhe informações imprescindíveis a evitar que a conta do condomínio caia no vermelho e ao mesmo tempo possa manter reservas para despesas emergenciais, muito comuns e cada vez mais crescentes em edifícios mais antigos”.
Termina seu comentário de forma enfática, preconizando que a administração interna do condomínio utilize todos os recursos ao seu alcance “para evitar a famigerada figura do saldo devedor, que aumenta a dor de cabeça da maioria dos síndicos, pelo temos de que tal fenômeno, em se agravando, venha se tornar crônico, com reflexão de que o prédio por eles administrados se apresente como um condomínio em insolvência – Uma Empresa Falida”.
Sem subsídio
Tem ou não tem razão o comentarista Teonis Ribeiro, caro leitor? Como administrar bem um condomínio se 20, 30 por cento dos proprietários atrasam no pagamento de sua cota-parte no rateio das despesas? De onde tirar recursos, se o condomínio não exerce atividade produtiva, não é uma empresa particular, não visa lucro, não tem um produto para vender, não recebe subvenções e auxílios do governo, não pode lançar títulos e precatórios, se, em suma, só sobrevive às custas dos próprios condôminos?
O expediente de ratear o saldo devedor no final de cada mês é absolutamente necessário em muitos casos, mas é perverso e injusto, pois obriga os bons pagadores a arcar com despesas que deveriam ser suportadas pelos impontuais e renitentes. O ideal seria se houvesse uma solução prática, rápida e justa, que evitasse que um condômino pague a conta da água que o outro utiliza em seu banho ou a luz que movimenta o elevador ou o salário do porteiro que lhe abre a porta.
Infelizmente, a justiça, em razão de sua demora, não tem sido a melhor solução, mas o último recurso de que o síndico lança mão, em decorrência dos gastos com custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios. A multa de até 20%, os juros de 1% ao mês e a correção monetária não são suficientes para cobrir os prejuízos do condomínio com a inadimplência. No frigir dos ovos, quem acaba pagando a conta, mesmo, são os condôminos pontuais, sentindo-se irresignados e indignados e impotentes diante de tais fatos.
