As pessoas mais idosas certamente devem se lembrar do direito que o locador tinha sobre os bens do locatário quando este não pagava o aluguel. Podiam exercer o penhor legal, apropriando-se de seus pertences como garantia do pagamento. Nas últimas quatro décadas, em que floresceram as imobiliárias, passando a exigir fiador e depois seguro-fiança, o penhor legal caiu em desuso, não sendo mais lembrado nem pelos próprios operadores do Direito (advogados e juízes).
Acontece que o penhor legal do proprietário sobre bens do inquilino não foi revogado. Encontra-se em pleno vigor, explicitamente indicado no Código Civil, nos seguintes termos:
“Art. 776. São credores pignoratícios, independentemente de convenção:
I – Os hospedeiros, estalajadeiros ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito.
II – O dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos alugueres ou rendas.”
Como se vê, o locador se coloca perante o locatário da mesma forma que o hoteleiro diante do hóspede ou o restaurateur em relação ao comensal: Pode “tomar em garantia um ou mais objetos até ao valor da dívida” (Cód. Civil, art. 778), podendo “fazer efetivo o penhor”, antes de recorrer à autoridade juriciária, sempre que haja perigo na demora (art. 779).
Apreensão
Como fazer, então? A solução é dada no artigo seguinte do Código Civil, ao mencionar que:
“Art. 780. Tomado o penhor, requererá o credor, ato contínuo, a homologação, apresentando, com a conta por menor das despesas do devedor, a tabela dos preços, junta à relação dos objetos retidos e pedindo a citação dele para, em vinte e quatro horas, pagar, ou alegar defesa.”
Como se vê, o proprietário-locador exerce por sua própria conta a apreensão dos bens do inquilino, suficientes para cobrir o débito de aluguel e encargos, retendo os objetos em seu poder, atendendo assim aos requisitos do próprio Código Civil, que, ao definir o penhor, estabelece que “constitui-se o penhor pela tradição efetiva, que, em garantia do débito, ao credor, ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de um objeto móvel, suscetível de alienação” (art. 768) e que “só se pode constituir o penhor com a posse da coisa móvel pelo credor…” (art. 769).
Persuasão
Embora vestido de prerrogativas legais, o locador só pode contar com sua própria força ou capacidade de persuasão para tornar efetivo o penhor legal sobre os bens do locatário. Se houver resistência, por ignorância do inquilino quanto aos direitos do senhorio ou por qualquer outro motivo, convém ponderar seriamente se convém apropriar-se de tais bens, ou seja, se o benefício compensará o desgaste físico e emocional, além dos riscos inerentes ao ato. Diferente é a situação do hoteleiro, que facilmente retém a bagagem do hóspede, até que pague a conta; afinal, está em sua casa, e conta com número elevado de funcionários, que podem vir em seu auxílio.
Em algumas circunstâncias, contudo, compensa tentar obter a garantia do penhor legal:
quando a locação não tem fiador ou outra espécie de garantia e quando o imóvel se encontra abandonado pelo locatário, deixando nele móveis e outros bens, o que pode retardar em muito a solução do litígio. Se há fiador ou seguro-fiança, melhor retomar a posse do imóvel pelos meios legais (despejo por falta de pagamento, imissão de posse), para então se preocupar com o recebimento dos débitos vencidos.
Se o locador ou o administrador do imóvel tiverem efetivado o penhor, e se o locatário, após citado, não pagar em 24 horas, proceder-se-á à execução do débito, recaindo a penhora sobre a coisa tomada em garantia (Cód. de Processo Civil, art. 655, parág. 2º), quando então o locatário terá o prazo legal de 10 dias para embargar, continuando o processo até decisão final, mas tendo o locador a certeza de que, se vitorioso na execução, os bens do locatário servirão para honrar seus débitos.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041) 224-2709 e fax (041) 224-1156.
