Diz a Lei do Condomínio que “haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas” (art. 24, caput).
Em outras palavras, a lei exige que o condomínio tenha um orçamento anual, ou seja, uma previsão de despesas comuns, para que todos os condôminos tenham uma idéia mais ou menos segura de quanto será o valor do rateio de despesas mensalmente.
Nos tempos de alta inflação, pré-real, era praticamente impossível fazer qualquer tipo de previsão, pois os preços variavam não apenas para cima, mas davam saltos setoriais (em época de dissídio coletivo dos funcionários, por exemplo), de modo que a exigência do orçamento anual passou a ser relegada a segundo plano, substituindo-se a planilha anual por uma planilha mensal de gastos. Somente em poucas cidades, como o Rio de Janeiro, onde o conhecimento da Lei do Condomínio é maior, continuou-se cumprindo a lei ao pé-da-letra.
Quotas variáveis
Hoje, não mais se justifica a fixação da quota por simples rateio de despesas. Já é possível fazer, com bastante facilidade, uma previsão de gastos válida para seis ou 12 meses do ano, desde que se deixe alguma margem de segurança, como provisão para despesas imprevisíveis. De outro lado, a lei não exige que o orçamento anual estipule quotas invariáveis de rateio. É perfeitamente legal, por exemplo, prever aumentos a cada dois ou três meses, para acompanhar as pequenas variações de preço nos produtos e serviços consumidos pelo edifício.
Contudo, é preciso interpretar a norma jurídica de maneira sistemática, sem perder de conta a sua finalidade. Ao determinar que a assembléia ordinária aprove as “verbas para as despesas de condomínio”, a Lei 4.591/64 sem dúvida visou assegurar aos condôminos o conhecimento prévio de sua contribuição no rateio dos gastos comuns e ao mesmo tempo criar um mecanismo de segurança, que impeça que o síndico efetue despesas extras, sem o conhecimento e a aprovação dos co-proprietários. O orçamento é, além de espinha dorsal da administração do prédio, um freio contra eventual desmando do síndico.
O que vai pagar
Assim, mais importante do que elaborar uma planilha cheia de previsões que nem sempre se realizarão (como saber quantos m3 de água os moradores efetivamente utilizarão em cada mês, quantas lâmpadas queimarão etc.?), é aprovar os itens de gastos que a administração está autorizada a fazer, de modo que o síndico ou administrador não possam criar ou gerar novas despesas no condomínio, salvo mediante convocação de assembléia geral extraordinária.
Em suma, entendemos que se pode elaborar um orçamento anual, com aprovação de verbas para as despesas comuns, com menção específica de cada item, ficando ressalvado que a fixação da quota de rateio será feita mensalmente, de acordo com a previsão de gastos efetivos do condomínio em cada mês. Com isso, ajusta-se o desembolso dos condôminos com o desencaixe do edifício, evitando o surgimento de déficits ou superávits, ambos indesejados e onerosos.
O importante, frise-se mais uma vez, é que o condômino saiba o que vai pagar durante o ano, não exatamente quanto vai pagar. Precisa estar tranqüilo de que o síndico não vai realizar obras, melhorias, nem contratar novos funcionários, sem a sua aprovação, nem que onerará a taxa com investimentos ou custos não previstos.
É esse o espírito da lei.
