Interessante questão foi levantada a propósito da aprovação das contas do síndico: pode o condomínio, depois de aprovar a prestação de contas do síndico, decidir pela contratação de empresa de auditoria para fazer uma verificação mais minuciosa? Se pode, afinal, para que serve então a assembléia de prestação de contas?
Nossa resposta foi no sentido de que a aprovação das contas pela assembléia não tem caráter absoluto, podendo ficar sujeita a uma verificação mais aprofundada ou ser submetida à apreciação da Justiça, com a grande diferença de que a aprovação inverte o ônus da prova, criando em favor do síndico a presunção de que seus números estão corretos.
Traduzindo em miúdos, ocorre o seguinte.
O síndico tem entre suas obrigações a de “prestar contas à assembléia dos condôminos”(Lei 4.591, art. 22, § 1.º, f), e a de “manter guardado, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidade de verificação contábil, a documentação relativa ao condomínio”(idem, art. 22, § 1.º, g). A obrigação do síndico não se esgota com a prestação de contas, cabendo-lhe manter a guarda da documentação, por cinco anos, para que, se necessário, sejam feitas novas verificações (auditorias, se for o caso).
Veracidade
Quando o síndico não presta contas à assembléia, qual a medida correta a tomar? Se ainda estiver em seu mandato, deve-se convocar assembléia geral extraordinária, com a assinatura de ¼ dos condôminos, para que cumpra sua obrigação. Se não comparecer ou não fizer, além de ficar sujeito a demissão, pelo quórum que a convenção estipular, o síndico poderá ser acionado judicialmente, através de ação de prestação de contas. Nessa ação, caberá a ele demonstrar, clara e documentada, de natureza contábil, a origem e o destino dos recursos arrecadados durante sua gestão. Será dele o ônus da prova quanto à veracidade dos dados informados e dos papéis juntados aos autos. Ao condomínio-autor caberá unicamente o ônus de requerer a prestação de contas.
Diferente ocorrerá se o síndico já tiver suas contas analisadas e apreciadas pelo Conselho Consultivo e aprovadas pela assembléia geral. Nesta hipótese, se posteriormente se chegar a conclusão de que as contas do síndico, apesar de aprovadas, não condizem com a verdade ou não fecham, havendo possível desvio de verbas, o condomínio-autor é que terá de realizar toda a prova do processo, não mais numa ação de prestação de contas, mas numa eventual ação de indenização, demonstrando cabalmente, item por item, onde é que o síndico errou, que documentos são imprestáveis, que prejuízos efetivamente causou ao condomínio.
Parcimônia
Como se vê, a diferença é da água para o vinho. Com as contas devidamente prestadas, o síndico não mais poderá ser submetido a outra prestação de contas, judicial ou extrajudicial. Mas, durante o prazo de cinco anos, até que prescreva sua obrigação de guardar os documentos, ficará sujeito a indenizar o condomínio por fatos desabonadores ocorridos em sua gestão. A propósito do prazo mencionado, há que se levar em conta que as ações pessoais só prescrevem em 20 anos.
No nosso entendimento, portanto, a prestação de contas do síndico à assembléia cria uma presunção juris tantum, que admite prova em contrário, e não uma presunção jure et de jure, que não mais admite contestações ou impugnações. Nosso direito acolhe com muita parcimônia as presunções absolutas da verdade.
Para dormir tranqüilo nos cinco anos seguintes à sua gestão, o síndico deve, pois, submeter suas contas ao Conselho Consultivo, levá-las depois à aprovação da assembléia, e, antes de entregar a documentação ao novo síndico ou à administradora, numerar e rubricar todas as folhas, para evitar que algumas sejam subtraídas ou acidentalmente perdidas.
