Questão polemica no condomínio tem sido a da arrecadação e utilização do fundo de reserva. Como as normas legais a respeito são poucas e os costumes variam de um lugar ao outro, não se consolidou nenhuma orientação preponderante sobre o tema. Dois princípios básicos descendem de nossa legislação.
O primeiro deles está na Lei do Condomínio, na parte em que prevê que a convenção do condomínio deverá conter, entre suas disposições, “a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva” (“Lei 4.591/64, art 9ª, §, alínea “j”), sem contudo disciplinar outros aspectos importantes do fundo de reserva. A segundo menção legislativa reside na Lei do Inquilino, que cataloga entre as despesas extraordinárias de condomínio a “constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/910, art. 22, parág. Único, letra ‘g’).
Afora o fato de que os recursos do fundo de reserva devem ser utilizados no atendimento de despesas extraordinárias, tudo o mais fica por conta dos condôminos, que poderão (e deverão) livremente regulamentar a matéria.
Limites
Em princípio, a convenção do condomínio devera estabelecer a forma de contribuição para a formação do fundo de reserva. Vale dizer, com quanto cada condômino contribuirá, se mensalmente, se um percentual da cota de rateio. Só isso, no entanto, é pouco para que haja bom uso dos recursos recolhidos. Primeira questão que sempre surge: qual o valor mínimo ou máximo do fundo de reserva? Se estabelecida a contribuição em, digamos, 10% do valor da taxa, critério dos mais comuns, por quanto tempo deve ser recolhido?
Como a lei não estabeleceu limites, convém que o próprio condomínio fixe critérios, para que não se arrecade mais do que o necessário. Naturalmente, cada edifício tem suas peculiaridades e não é possível fixar um teto padrão. Sempre que nos perguntam a respeito, no entanto, sugerimos que o valor do fundo de reserva não ultrapasse o montante da receita mensal do condomínio, salvo se obras de recuperação e reforma do prédio estejam em vista. Tal limite poderá ser decidido em assembléia dos condôminos ou, melhor ainda, determinado no regimento interno do condomínio.
Outra indagação freqüente sobre o tema: quem movimenta o dinheiro do fundo? O sindico, o Conselho Consultivo? A nosso ver, dadas as importâncias comumente envolvidas, a melhor solução consiste em estabelecer valores de alçada para a movimentação, como fazem os bancos para a aprovação de créditos. O síndico teria sua alçada de gastos; acima desse limite, necessitaria de autorização do Conselho Consultivo; acima da alçada deste, seriam preciso aprovação da assembléia geral dos condôminos. Não é difícil aprovar um sistema assim.
Irregularidades
Na pratica, o maior problema do fundo de reserva é a sua utilização em desconformidade com o disposto na Lei do Inquilinato. Se o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e se entre estas se incluem os gastos com a constituição do fundo de reserva, desume-se necessariamente que o fundo de reserva deve ser utilizado no pagamento de despesas extra-ordinárias nem para cobrir déficits decorrentes decorrentes da inadimplência de condôminos.
Usos ilícitos do fundo incluem, entre outros, obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas e esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitaliedade di edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias (pela dispensa de empregado em data anterior ao inicio da locação); instalação de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, despesas de decoração e paisagismo (Lei 8.245/91, art. 22, parág. Único).
