Quem é mais forte, a lei ou a economia? Quando a lei desafia o mercado, procurando impor uma solução, os resultados podem não ser os esperados. Os exemplos são muitos de leis que não deram certo, por serem sistematicamente descumpridas ou simplesmente ignoradas pelos que visou disciplinar. Outras vezes, a reação dos interessados só vem tarde, porque não conhecem com profundidade os detalhes da legislação.
A Lei do Inquilinato é um exemplo de lei com preceitos devidamente adotados pelo mercado imobiliário e de outros que, por atingirem poucas pessoas, são praticamente esquecidos. Desde janeiro de 1996, por exemplo, as “entidades religiosas devidamente registradas” estão incluídas no rol das locações protegidas e que gozam de benefícios especiais no que diz respeito à rescisão e à ação de despejo (Lei 9.256, de 10.01.96, que alterou o art. 53 e parág. 3.º do art. 63 da Lei 8.245/91).
Prazo: 12 meses
As entidades religiosas devidamente registradas (e qual a entidade que não o é?) têm, portanto, os mesmos privilégios que os hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Qual seja, o contrato de locação somente poderá ser rescindido nas hipóteses do art. 9.o da Lei do Inquilinato (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, ou realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público) e se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil do imóvel.
Além de limitar as hipóteses de retomada, impedindo qualquer forma de denúncia vazia, a lei beneficia as entidades religiosas com o mais amplo prazo de desocupação após a decretação do despejo, o mesmo concedido às escolas, embora as entidades religiosas não tenham semestres ou anos escolares, cuja interrupção seria catastrófica. Assim, se o motivo do despejo for a realização de reparações urgentes (Lei 8.245/91, art. 9.º, IV) ou a reconstrução ou reforma (art. 53, II), a sociedade religiosa terá o prazo de 12 meses para a desocupação, salvo se entre a citação e a sentença de primeiro grau houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
Sem resposta
Com relação aos hospitais, repartições públicas, asilos, hospitais e similares, a reação do mercado tem sido a de evitar locar-lhes qualquer tipo de imóvel, ou inflacionar o preço, ou então só destinar a tais locatários imóveis de difícil locação (elefantes brancos). Não temos conhecimento de que entidades religiosas, seitas e igrejas estabelecidas, estejam encontrando muitas dificuldades para alugar imóveis, apesar das restrições que a lei faz aos proprietários. O mercado em todo o País, desde a data em que a Lei 9.256/96 entrou em vigor, está com a oferta maior que a demanda.
Mas sabemos, sim, de locadores que não foram criteriosos ao alugar seus imóveis a entidades religiosas, e que tiveram prejuízos de monta, em razão da facilidade com que, atualmente, se cria e se encerra a atividade de uma sociedade com fins religiosos.
Voltando ao início, cabe perguntar: Ao equiparar entidades religiosas com escolas e hospitais, a lei está efetivamente protegendo as novas igrejas que estão se estabelecendo no País ou apenas dificultando a locação e obrigando-as a pagar um aluguel mais elevado para compensar as restrições impostas ao locador? Sinceramente, não sabemos a resposta. Se o leitor tiver alguma informação concreta sobre o assunto, por favor se manifeste.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
