A profissão de síndico é espinhosa, mas especialmente sensível por envolver relações de vizinhança. Por isso, muitas vezes, o síndico procura não tomar medidas drásticas contra os condôminos que desrespeitam a convenção ou o regimento interno do condomínio. Sua relutância pode agravar o conflito ou deixar ainda mais exasperados os moradores prejudicados com algum comportamento anti-social.
Foi, talvez, pensando em situações como essa que o legislador expressamente mostrou uma saída para os condôminos prejudicados com a inanição do síndico. A solução está no art. 21, parágrafo único, da Lei 4.591/64, que diz o seguinte:
“Art. 21 – A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único – Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”
Diante do texto legal, como pode agir o condômino incomodado ou prejudicado por (grave) violação de norma condominial? O bom senso indica que antes de tomar qualquer providência diretamente contra o violador, deva comunicar o fato ao síndico, para que este, como representante legal de todos os condôminos e com a autoridade que o cargo lhe confere, exerça seu poder de polícia dentro do condomínio, usando os meios necessários a coibir a prática do fato, com advertência dos infratores ou autuação ou aplicação de multa ou ação judicial ou qualquer outro instrumento suasório previsto na convenção ou permitido em lei. Porém, se o síndico não agir com a presteza necessária, é recomendável que o condômino manifeste, por escrito, seu inconformismo, dirigindo carta-notificação ao síndico, com prazo razoável, para que cumpra suas obrigações legais. Só então, quando configurada a negligência, deverá o condômino tomar a iniciativa de iniciar o procedimento de aplicação e cobrança de multa do infrator.
Observe-se que a lei fala em simples omissão do síndico. As precauções sugeridas servem apenas para dar maior certeza de que houve a falha apontada, não sendo as únicas formas de se provar a negligência.
Beneficiário, quem é?
Interessante também lembrar que, por via indireta, a lei dá a qualquer condômino o poder subsidiário de impor multas no condomínio. Tal atribuição do síndico, como visto, não é exclusiva. Não agindo ele como de sua obrigação, qualquer condômino poderá “tomar a iniciativa do processo e a cobrança da multa”, como acima registrado. Basta que o síndico permaneça inerte.
Agindo na qualidade de fiscal do condomínio, o condômino sofrerá alguns ônus, além do desgaste emocional de litigar contra seus vizinhos. Terá que arcar sozinho com as custas judiciais e os honorários advocatícios, sujeitando-se ainda ao risco da demanda, caso a perca, com o pagamento dos honorários da parte contrária. Mas e se ganhar a ação? Será dele, condômino diligente, o produto da multa contratual aplicada? A lei não responde a essa questão.
Biasi Ruggiero, ilustre advogado paulista, escrevendo sobre o assunto no jornal “Tribuna do Direito”, outubro/98, após analisar julgado do Tribunal de Alçada de São Paulo favorável ao condomínio, manifesta sua seu entendimento de que “sendo a ação movida pelo condomínio, a multa reverte à caixa condominial, mas diferente a destinação, quando proposta por condômino”.
Ainda não formamos nossa convicção a respeito. Voltaremos ao assunto em breve. (Qual a sua opinião, prezado leitor?)
