Vivemos na época do marketing, da informática e da esperteza. Por isso mesmo, não devemos nos descuidar das coisas básicas. Na compra e venda de imóveis, as noções elementares andam meio esquecidas. Convém relembrá-las. É no artigo 1.116 do Código Civil que vamos encontrar os três elementos fundamentais de qualquer compra e venda: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.” Pelo que se vê, os três elementos são: a coisa, o preço e o consentimento.
Para que haja venda é preciso haver algo a vender, obviamente, ou a venda será impossível. É preciso que a coisa exista, na ocasião da venda, ou venha a existir mais tarde (edifícios com lançamento na planta, por exemplo). Se a coisa vem a perecer, antes de completada a venda, o comprador tem direito de receber de volta o que pagou.
Além disso, é necessário que a coisa possa ser vendida, ou seja, que possa ser comerciável, passível da propriedade privada (não se pode vender o Viaduto do Chá, o Pão de Açúcar e coisas do gênero, se bem que há muito esperto tentando vender bens públicos).
De outro lado, para que se realize a compra e venda é preciso que a propriedade da coisa possa ser transmitida ao comprador. Não pode, por hipótese, haver compra e venda entre marido e mulher casados com comunhão de bens, pois a ambos pertence em comunhão o patrimônio do casal. Também não se pode vender ao comprador aquilo que já lhe pertence.
Preço em dinheiro
O segundo elemento da compra e venda é o preço. Também é elemento essencial e o que marca a compra e venda. Preço é a importância em dinheiro, que o comprador se obriga a entregar ao vendedor, em troca da coisa. O preço deve ser fixado em dinheiro, segundo o art. 1.122 do Código Civil, mas pode ser substituído por outro valor representativo do dinheiro, como cheques, duplicatas, notas promissórias, títulos de dívida pública e outros, mas sempre de comum acordo entre as partes e com valores que sejam determinados ou determináveis segundo critério previamente fixado.
O preço não pode ser completamente aleatório ou fixar ao arbítrio exclusivo de uma das partes, sob pena de nulidade do contrato de compra e venda (Cód. Civil, art. 1.125). A indeterminação absoluta do preço não é permitida pelo direito brasileiro, mas pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que ambos os contratantes designarem ou prometerem designar, antecipadamente (Cód. Civil, art. 1.123).
O terceiro elemento essencial da compra e venda é o consentimento. Consentimento é o acordo de vontades, a concordância expressa dos contratantes com relação ao objeto do contrato (a coisa), o preço e as demais estipulações contratuais. É preciso que as partes acordem, isto é, que estejam de acordo. E esse acordo não significa apenas concordância, mas também que estejam se referindo ao mesmo objeto, que se expressem sob um mesmo código.
Um quarto elemento da compra e venda, que é essencial nas transações com imóveis é a forma. O formalismo é uma exigência legal que se expressa na obrigatoriedade de se valer de documento público, sob pena de nulidade. A compra e venda de imóvel é um ato solene, subordinado às regras predeterminadas na lei.
Para completar, lembremo-nos de algumas obrigações básicas do vendedor, muitas vezes desprezadas nos dias atuais. São elas, dentre outras: a) entregar ao comprador a coisa vendida!, pela tradição ou pela transcrição, no prazo previsto no contrato; b) assegurar a propriedade e posse pacífica da coisa vendida, e, pois, a prestar a evicção; c) indenizar os defeitos ou vícios redibitórios; d) assegurar a área do imóvel vendido, se estipulou o preço por medida de extensão, ou se determinou a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
