O locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. Sem aspas e sem modificações é isto que dispõe o art. 22, V, da Lei do Inquilinato (8.245/91), na seção em que trata dos deveres do locador e do locatário. Traduzindo na linguagem corrente, diz a lei que o inquilino tem o direito de exigir do locador vistoria do imóvel quando de sua locação.
Tal prática não é novidade nas principais cidades brasileiras, principalmente nas locações feitas através de imobiliárias, que dispõem de setores especializados na conservação e manutenção do imóvel. A vistoria de entrada, como comumente denominada, não é apenas do interesse do locatário, sendo também do senhorio, pois, ao término da locação, servirá como instrumento legal para provar eventual estrago no imóvel.
Em detalhes
Muitas questões e problemas surgem em decorrência de vistorias malfeitas ou imprecisas. Diz a lei citada que o locador deve fornecer “descrição minuciosa” do imóvel. De plano, grande parte delas não se enquadra na exigência. Não bastam referências genéricas ao estado do imóvel. É preciso que a vistoria indique, em detalhes, e, se possível, em linguagem técnica, em que estado se encontra cada parte de cada cômodo do imóvel vistoriado. A vistoria tem que ser abrangente e meticulosa ao mesmo tempo, não deixando nada de fora.
Outra exigência da lei é que a descrição minuciosa do estado do imóvel seja feita com “expressa referência aos eventuais defeitos”, sejam eles aparentes ou ocultos (desde que conhecidos do locador). A omissão dos defeitos do imóvel no termo de vistoria poderá servir como causa que justifica a rescisão da locação pelo locatário, com culpa do locador e pagamento por este da multa contratual prevista. Concorre com isso o fato de que o dono do imóvel tem a obrigação de entregá-lo “em estado de servir ao uso a que se destina”(art. 22, I), não podendo fugir desta obrigação em hipótese nenhuma.
Interessante que a Lei do Inquilinato só se refere à vistoria do imóvel no início da locação e não no seu término, o que é fundamental. Ora, o locatário tem a obrigação de “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido…devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu” (art. 23, II) e a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (art. 23, III). Para saber se o locatário cumpriu sua obrigação, a melhor maneira é o confronto entre a vistoria de entrada e a de saída do imóvel, feitas preferencialmente por pessoa que utilize o mesmo critério de avaliação. Cotejando a descrição minuciosa do início da locação com outra com a mesma qualidade técnica, no final, será possível dizer com razoável certeza se o inquilino usou o imóvel como se seu fosse, se agravou ou não os defeitos do imóvel.
Sem paixão
O difícil é determinar, sem paixão, e depois de longos meses ou anos, qual a extensão dos danos e da eventual necessidade de reparação. A lei não impõe a realização de perícia técnica no imóvel, feita por engenheiro ou pessoa igualmente qualificada. Cabe ao locador ou seu representante promovê-la no início da locação, e no final, se for (e é) de seu interesse. Para evitar maiores conflitos, temos sempre recomendado que o locatário e seu fiador acompanhem as duas vistorias, contestando o que não estiver de acordo com o efetivo estado do imóvel. Sabemos, obviamente, que isto nem sempre é possível, dadas as dificuldades de reunião e locomoção nos grandes centros.
Havendo discrepância entre a descrição do imóvel e seu estado real, o locatário, mesmo após receber as chaves, deverá formalizar sua discordância, enviando carta ao locador, comprovadamente entregue, na qual exporá as divergências encontradas ou defeitos não mencionados, para que tal documento sirva, se necessário, como prova quando tiver que negociar a devolução do imóvel ao proprietário.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
