A legislação ordinária não estabelece restrições quanto ao uso de procurações nas assembléias do condomínio. Vinte condôminos presentes têm voto menor do que um condômino com 21 votos, não por ser proprietário de 21 unidades autônomas, mas porque obteve 20 procurações de outros consortes.
Para evitar que o condomínio seja dominado por uma facção minoritária, hábil na obtenção de procurações, há quem defenda que se estabeleça um número máximo de procurações que cada procurador possa apresentar no condomínio. As sugestões vão de três a dez, sob outro critério, até 5 ou 10% do número de condôminos.
A questão também foi abordada no II Encontro Anual dos Síndicos do Secovi-RJ, quando um dos palestrantes, o economista e especialista em gestão condominial César Thomé Júnior, lembrou que muitos edifícios já estão adotando modificações na convenção visando a limitação dos votos através de procurações.
Diz ele que “as convenções mais modernas, principalmente de grandes condomínios, limitam a três condôminos o direito de outorgar o documento a um mesmo procurador. Mas – alertou – são três os proprietários e não três unidades. Ou seja, se um morador é proprietário de cinco ou mais unidades no prédio pode delegar poderes a um procurador, que também terá o direito de ter mais dois outros proprietários de unidades e, ainda, seu próprio voto, no vaso de ser condômino.”
Lei não proíbe
O critério é válido e não cria obstáculos a grandes proprietários. Pense-se nos incorporadores e construtoras. Ao entregar a construção, geralmente são donos de muitas unidades não vendidas. Se tiverem, por exemplo, 30 apartamentos, poderão participar da assembléia nomeando apenas um procurador, sem necessidade de constituir dez representantes (caso de exigisse um constituído para cada três unidades).
O economista César Thomé Júnior enfrentou o argumento de que tais limitações não estão previstas no Código Civil e na Lei do Condomínio, dizendo que os próprios juristas já encontraram o argumento contrário, de que “se a lei não permite, por outro lado também não proíbe e, portanto, se a convenção determina a limitação a três pessoas e o item foi aceito por todos, acaba sendo válida”.
Diga-se, em favor da afirmativa, que se a convenção for regularmente modificada, a alteração terá plena validade entre os condôminos, até que seja modificada novamente por outra assembléia, ou que seja julgada insubsistente, nula ou anulável, por decisão judicial.
Para o especialista em gestão condominial, “o único antídoto verdadeiro para um grande número de procurações concentradas nas mãos dos chamados donos das assembléias é o comparecimento maciço de condôminos e quando isto acontece é possível neutralizar o excesso de poder de um só procurador”.
Concordamos com as opiniões manifestadas no II Encontro dos Síndicos, lembrando que a melhor solução não é necessariamente uma alteração legislativa mas a adaptação das convenções de condomínio, especialmente nos com grande número de unidades. Não se deve cair no oposto, saindo da total liberdade, para uma restrição excessiva, como a indicada (somente três proprietários por procurador), o que pode complicar nas votações que exijam quórum elevado. Se, como de hábito, somente de 10 a 20% dos condôminos costumam participar das assembléias, talvez o ideal fosse mesmo permitir que um só procurador possa representar de 5 a 10% do condomínio, até o limite máximo de 5, 7 ou mesmo 10 proprietários.
Cada condomínio conhece a sua realidade e sabe o que a melhor para ele.
