É mais fácil copiar do que criar. Talvez por isso as convenções de condomínio sejam tão parecidas umas com as outras, não refletindo, como deveriam, as peculiaridades de cada edifício. Na parte correspondente à divisão de despesas, a quase totalidade das convenções opta pelo rateio conforme a fração ideal do solo, padrão sugerido mas não imposto pela Lei do Condomínio.
Mas, será que o rateio das despesas pela fração ideal do solo é mesmo o melhor critério, em todas as hipóteses?
Não haveria outros parâmetros de distribuição dos ônus entre os condôminos ou fórmulas mais específicas de apropriação dos custos segundo o maior ou menor uso que cada um faz?
Se, por exemplo, na hora d vender o imóvel, o incorporador cobra um preço mais elevado para os apartamentos situados na parte mais elevada do prédio (divide-o em dois, três ou quatro segmentos, dando um preço a cada um), e se os apartamentos mais elevados utilizam mais o elevador, o mesmo percentual de sobrevalorização poderia ser adotado na hora do rateio das despesas condominiais. Para tanto, naturalmente, seria preciso que a convenção assim o estipulasse.
Nos edifícios do litoral, de outro lado, a face mais valorizada é a que fica de frente para o mar, podendo valer até (ou mais) 50% do que a face de fundos. No caso, não seria justo que os apartamentos de frente pagassem um condomínio maior, correspondente ao valor do imóvel, embora todos possam ter o mesmo tamanho e a mesma fração ideal?
Entre parênteses: Nada impede que a construtora, ao elaborar a minuta de convenção exigida pela Lei do Condomínio (art. 32) dê aos apartamentos de frente uma fração maior, proporcional ao preço, ou que estabeleça critério diferente de pagamento das despesas comuns.
Uso intensivo
Existem muitas outras circunstâncias que exigiriam uma diferenciação no cálculo, para evitar que uns condôminos sejam prejudicados em função do uso intensivo (para não dizer abusivo) das facilidades comuns. Mas, no que diz respeito ao uso, o primeiro problema está na conta de água. A imensa maioria de nossos edifícios não dispõe de medidores individuais. O morador parcimonioso acaba pagando pelo desperdício dos relapsos e gastadores. Nem sempre o número de residentes num apartamento indica
claramente que ali haja um maior consumo de água, pois há indivíduos que, sozinhos, conseguem gastar mais do que uma família inteira. Agora, imagine o tamanho do estrago se toda a família for pródiga com o uso de privadas e banheiros!
Com a tecnologia hoje disponível é possível medir com mais facilidade o uso dos equipamentos condominiais. O elevador poderá ser programado para informar quantas paradas mensais dá em cada andar, o que permitiria dividir o custo de sua manutenção de modo proporcional e desestimularia o mau hábito de se chamar os dois elevadores.
Cartões magnéticos de acesso à piscina, à sauna (ainda tem?), à quadra de esporte, etc., além de trazerem maior segurança, também serviriam para quantificar a sua utilização. Na hora de lançar os débitos aos condôminos, basta um simples programa de emissão.
O importante, em suma, é que o conceito de rateio das despesas seja colocado em cheque pelo condomínio, discutido e, se necessário, modificado, mediante alteração da convenção do prédio, em assembléia geral extraordinária, especialmente convocada, pelo quórum previsto. Só assim estaremos quebrando os paradigmas que hoje, por tradição e comodismo, fazem com que não se dê o devido respeito à personalidade de cada edifício.
