Se você é locatário e devolveu ou pretende devolver o imóvel ao locador neste segundo semestre do ano, atenção ao fazer o acerto de contas final. É bem possível que você acabe pagando mais IPTU do que o devido, em razão do modo peculiar com que o imposto é cobrado pelas prefeituras do país.
Tomando-se Curitiba como exemplo, verifica-se que o IPTU pode ser parcelado em 10 vezes, vencendo-se as prestações do mês de fevereiro ao mês de novembro do ano, ficando livres (mas não isentos) os meses de janeiro e dezembro. No contrato de locação, por sua vez, o locatário se obriga a efetuar o pagamento do imposto em parcelas mensais, mediante reembolso ou diretamente, como dispuser.
Direito a restituição
Veja, então, o que ocorre. Em janeiro, como não se sabe ainda o valor do IPTU, o inquilino nada paga dessa contribuição. Em fevereiro paga a primeira parcela e assim por diante, até novembro. Caso desocupe o imóvel no mês de outubro, por exemplo, terá pago oito parcelas de dez, 8/10 avos, porém só permaneceu no imóvel nove meses de doze, 9/12 avos. O que é maior? 8/10 avos ou 9/12 avos? Mesmo sem calculadora é fácil conferir os dados, pois 8/10 avos corresponde a 80% do total, enquanto 9/12 avos equivale a ¾ ou 75% do total.
Conclusão lógica: se o locatário tiver devolvido o imóvel no início de outubro, com oito parcelas do IPTU pagas, terá direito a restituição do que pagou a maior (a diferença de 5% entre os 80% que pagou e os 75% do tempo do ano que ocupou o imóvel). Se a desocupação se der em meados do mês de outubro, não deverá arcar com a parcela do tributo vencível no referido mês, pois também terá pago o suficiente, feitos os cálculos dia a dia.
Para se saber, no acerto final de contas, quanto é devido pelo locatário, basta calcular o valor diário do IPTU, dividindo-se o montante devido no exercício pelo número de dias do ano (por amor à simplicidade, melhor utilizar o ano comercial de 360 dias, com 30 dias em cada mês). Sabendo se o valor mensal devido – não o valor da parcela mensal cobrada pela prefeitura – fica fácil ajustar o pago ao devido.
Perdendo dinheiro
No caso de Curitiba, só não é preciso fazer o acerto do IPTU se o inquilino devolver as chaves ao senhorio exatamente no dia 30 do mês de junho, data que marca o limite entre a vantagem e a desvantagem de um em relação ao outro. Se o imóvel for entregue no primeiro semestre do ano, quem deve abrir o olho é o proprietário, porque, nesse caso, se exigir do locatário somente as parcelas já vencidas, estará perdendo dinheiro, ou seja, cobrando menos do que o devido. Imagine-se, na pior hipótese, que o locatário devolveu as chaves no final de fevereiro. Quanto deve de IPTU? Só a prestação de fevereiro (1/10 avos do tributo anual) ou o equivalente a dois meses de IPTU (2/12 avos da exação anual)?
Em muitos casos a diferença encontrada parecerá irrelevante, desestimulando qualquer empenho em efetuar o cálculo. Não é o que ocorre, por exemplo, em certas locações comerciais, em que o valor do imposto constitui parte ponderável do gasto do locatário.
Não sabemos se em outras cidades brasileiras ocorre fato semelhante, mas o exemplo de Curitiba serve para demonstrar que, se a prefeitura não parcela o imposto em exatamente doze mensalidades, haverá sempre a necessidade de fazer um acerto de contas final toda vez que o inquilino devolver o imóvel durante o ano, para que se cobre efetivamente o correspondente ao número de dias em que permaneceu na posse do bem. Se permanecer no imóvel o ano inteiro, o que pagar a menor no primeiro semestre será compensado pelo que pagar a maior no segundo.
Como já diziam os romanos, a lei não socorre os que dormem. Sai-se bem quem está melhor orientado.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
