Do município de Lauro de Freitas, Bahia, recebemos interessante consulta a propósito de alteração do condomínio com inovações avançadas e que merecem ser bem refletidas.
Diz o missivista, em síntese:
“Desta forma, gostaríamos de sua opinião sobre o assunto a seguir exposto: No projeto de reforma de nossa convenção, buscando reduzir o poder do síndico, propõe-se o seguinte:
a) A assembléia geral elege o conselho administrativo, que por sua vez elege o síndico, tornando-se o mesmo membro sem voto do conselho administrativo;
b) O conselho administrativo também possui a prerrogativa de destituir o síndico;
c) Ao síndico compete representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa e passivamente.
Pergunta 1) A eleição do síndico pelo conselho administrativo é legal?
Pergunta 2) Desta forma o síndico não perderia representatividade?
Pergunta 3) O que acha da destituição do síndico pelo conselho administrativo?”
Diz a Lei do Condomínio que “Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo” (art. 9o, § 3o, e), mas também dispõe que “Compete ao síndico: b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores.” (art. 22, § 1o, b).
O padrão adotado pelo legislador, para a gestão do condomínio, é o de um síndico assessorado por um conselho consultivo formado por três condôminos e, eventualmente, por pessoas, físicas ou jurídicas, a quem são delegadas atividades administrativas. Tal paradigma, presente na totalidade dos condomínios brasileiros, tem servido bem a seu propósito. Todavia, pensamos que o espírito do legislador não foi o de manietar os condôminos, mas sim o de orientá-los, haja vista que em muitas cláusulas da lei há ressalvas no sentido de preservar a vontade expressa na convenção do condomínio.
Se a vontade manifesta dos condôminos objetiva diminuir os poderes do síndico, em princípio, não há por que se questionar a validade das alterações propostas, desde que não vão totalmente contra a Lei do Condomínio, a Constituição, o Código Civil ou qualquer outra norma legal vigente.
Contrapeso
Se a convenção pode dispor sobre a “forma” de eleição do síndico, nada impede que a escolha se dê de maneira indireta. O que se poderia questionar, entretanto, é a existência de um conselho administrativo, ente não previsto na Lei do Condomínio. Tal conselho de representantes, a nosso ver, deve ter suas atribuições bem definidas, de supervisão direta do síndico, mas sem usurpar funções e competências que são próprias do síndico e que estão delimitadas no já mencionado art. 22 da Lei 4.591/64.
Com relação à destituição do síndico pelo conselho administrativo, perfeitamente legal, se este novo modelo for adotado. “O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção…” diz a Lei do Condomínio (art. 22, § 5o). Esta possibilidade, aliás, será o maior contrapeso aos poderes do síndico, evitando com que exerça arbitrariamente os poderes que lhe foram conferidos pela lei e pela convenção.
Um conselho administrativo terá maior controle e mais facilidade de ação do que uma assembléia geral extraordinária, especialmente se o condomínio tiver centenas de unidades. Haverá, na forma proposta, maior responsabilidade (“accountability”) do síndico, que se refletirá em melhores resultados para os condôminos.
É o que se espera.
